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■透過觀塘重建項目成功上馬，市場將有最少1,700個新增住宅單位供應，有助於紓緩目前住宅供求失衡的現狀。 資料圖片
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
觀塘市中心項目流標後，市建局即時作出調整，並馬上重新推出，據悉除取消80億元入場費要求之外，還同意讓發展商修改發展圖則，發展商因應市場變化，欲調整單位設計以迎合市場需求，修訂令發展商自由度增加，相信重新招標應該獲得較熱烈反應。更重要的是，透過該項目成功上馬，市場將有最少1,700個新增住宅單位供應，有助於紓緩目前住宅供求失衡的現狀，假如中標發展商改圖則興建較多細單位，雖然總樓面面積沒有增加，但新增住宅單位則不只1,700戶。
因應社會市場變化修正
觀塘市中心第二及三期發展區重建項目較早時推出招標，被邀請的十家財團中只得四家入標，但該四家財團的出價均未達市建局要求，項目未能批出。財團出價低主要認為入場費80億太高而其他條件的限制太多而令風險增加。今次快速檢討而馬上重推，顯示市建局辦事作風明快，能夠迅速因應社會及市場變化而作出修正及行動。
取消了80億的入標門檻，讓入標財團自由釐定出價及分紅比例，這是最大突破，而新修訂讓十家發展商可合組財團，一個組合最多四間，甚至可與未獲邀的發展商合作，自行選擇誰負責牽頭，可被視作放寬可落場參與者的數目，財團可以合組以及增加合作夥伴，於是每一家參與者的風險都降低。有人認為這亦是變相拆細項目，筆者認同這個說法。
近期住宅市場在政府各項遏抑樓市措施之下，中小型住宅銷路較有把握，項目原計劃興建600至800方呎單位，新修訂容許中標財團改圖則興建較細單位，在這一刻去考慮，現時市道細單位新樓較容易銷售，但香港市道變化快，誰知道幾年後又會不會逆轉，到時又輪到中型單位甚至大單位較易去貨？無論怎樣，容許改則是引入彈性，讓發展商到時因應市道變化作出修訂，這是應對項目的龐大規模，加強風險管理的一着。
市建局亦把興建平台的時限由56個月延長至72個月，據悉這是採納部分發展商的反應而作的修訂，可說是條件「度身訂造」。綜合各項修訂，筆者認同市建局表達了最大的誠意，願意聽取和採納準合作夥伴的合理意見，而作出各項針對性修訂，希望為項目成功招標以達致把觀塘市中心重建的目標。
天榮站白石角招標可借鑒
更加重要的是，取消先收入場費表明了市建局項目充滿信心，不欲急於收回過去所支付的收地成本，願意以分紅方式去與中標發展商共同長期投資及分擔風險。發展商在風險大幅下降及在項目設計自由度增加之下，理應有積極反應，預料再招標入標情況踴躍，而市建局亦有望在取得較理想分紅下批出項目。
今次市建局的做法，對今年較早時候另外兩項大型項目流標，即港鐵天榮站及大埔白石角，應該帶來啟示作用，未知有關當局會否借鑒今次市建局的經驗，作出修訂條款後，迅速重推，令有關新建住宅單位能如期推出應市。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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