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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
筆者剛放完逾兩周的悠長假期。甫步下飛機進入行李提放處時，電話已經響個不停，大多是來自客戶及朋友對本地住宅樓市展望的詢問，關心是否已經轉勢向下？是否正式步入熊市？預期跌幅有多少？哪個地區領頭下跌？何時加息？加息後跌幅會否再擴大？這一連串問題，筆者返港時未能立即回應，現在清楚了解近兩周最新數據後，借本文一一回答，以饗讀者！
不過，今天的看法只可反映現時經濟、樓宇可見未來供應量、銀行利息當前和未來預期走勢，未來再通過定時觀測才可以時刻更新。綜合最近期經濟形勢，本地住宅樓市跟隨股市後正式步「熊」了，但是這頭「熊」並不會突然跌倒，只會徐徐而下。
零售業洗牌 旺區舖租減
上周初，筆者上班後，訪問了不少資深物業投資者和發展商高層朋友，大致上均對物業前景看淡，比較7月（股市大跌以前）看淡方大幅增加，看好方已經所剩無幾了。有別於以往物業大跌市，現時本地剛需力不弱，供應量按年平穩增長，銀行利息不可能短期大幅上升，這是一連串利好消息。利淡因素主要來自經濟動力減慢，內地經濟助力不振─本地零售、酒店、餐飲業首當其衝，已錄得價量雙跌。一線地舖舖租經歷了逾兩成跌幅，奢侈品商舖在一線地區的數目減少，業主並於租約中段或租約約滿後主動大幅減租，餘下空置店舖逐步被民生行業吸納。零售業正式洗牌，每個品牌商店數目會逐漸減少，店舖利潤會走低，中長期肯定影響零售行業從業員收入水平。這些從業員是年輕一代，正處於適婚年齡，收入持續不穩減少其置業慾望。
旅遊業失色 賓館上絕路
傳統上，「十一」黃金周是訪港高峰期，但是今年的酒店房租和入住率比去年遜色，酒店只有通過調低酒店房租以求維持八成以上入住率，日租平均減幅約百分之十五至百分之二十。更令人憂慮的是大節過後，酒店業回復正常需求時，訪港旅客入住酒店的具體情況。
相對來說，酒店經營已較賓館來得輕鬆。自從收緊深圳居民每月訪港次數，以及港幣幣值大幅走強令東南亞和日韓成為今年「十一」黃金周中國遊客熱門地點，本地賓館生意一落千丈。業界惟有通過「割喉戰」求存，一些經營困難的賓館走上絕路，餘下的只可勉強殘存。豪客和自由行人數大減，飲食業進入寒冬，促使本地經濟局面惡化。
無論零售、酒店、餐飲以至運輸行業，皆因為自由行及訪港旅客減少消費受到不同程度的打擊，這群從業員佔上本地勞動人口不少於二成，生計受到威脅自然會減少消費、推遲上車計劃；已上車人士供款能力受到影響，這些因素相比供樓息口上升的影響來得更加直接和嚴重。今番物業市場回落的主要推手是市民收入減少，甚至失業率惡化，不像以往是由銀行息口連續增加所引發的。
土地供應增 細價樓勢危
如發展局局長陳茂波於第三季總結上半財年賣地成績時指出，經過政府數年賣地，樓市「起了一些根本變化」，未來三四年的累積供應量將達8.3萬伙歷史新高。政府上半財年已成功推售14幅土地，共提供10,590伙，佔政府年供應目標的55.74%，預計全年達標可期，這亦是現政府上任後半年售地（以供應住宅單位）的新高。持續高供應量肯定對市民說明以往前任政府的低供應量時代告終，未來兩年政府積極供地政策非常清楚，市民正逐漸扭轉樓市未來持續上升的預期，有助緩解迫切入市的不良心態。
自從上任政府製造供應量斷層之後，本地樓宇出現了「新常態」，如細價樓溢價、細價樓「新界走」、豪宅╱細價樓樓價差距減少、傳統市區細單位「豪裝化」等。近幾年來，樓價大幅上升迫得「上車一族」接受現實，購入的單位愈來愈細，並且由傳統市區及成熟新界新市鎮中心區走向新界偏遠地區。又回應市民上車需求，市區單幢樓宇單位面積「愈改愈細」，甚至出現綜合客廳及睡房的設計。為了幫助市民上車，政府近年推出不少「限呎」及「限量」地皮，令到未來數年細單位供應量大增，尤其是元朗、將軍澳、大埔等地區。當樓市因為經濟逆轉時，新界細價樓尤其是供應量龐大地區是首先受災，掉頭下跌，這些因素置業人士必須小心。
「成也政策，敗也政策」，今天市民贊同的官地限呎、限量條款會不會是明日加深樓市下跌的元凶呢？現任及下屆政府特首到負責土地╱房屋政策官員不可不小心。不過，放在市民面前最大的課題還是如何讓本地經濟持續發展，如何再吸引中國內地和外地旅客訪港，如何通過香港及廣東共謀發展讓本地實體經濟再展光芒呢？經濟再上一層樓才是保證本地樓市長遠發展的重點。居民口袋充足何愁不能上車呢？
這幾年美國息口加得不會太快太狠，本港樓市還看中國和香港經濟局面了。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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