山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
今年剛剛過了一半，不少樓市評論紛紛替下半年住宅市道分析和展望。筆者也收到一眾朋友及客戶查詢，特別進行具體回顧、分析和展望未來六個月住宅市場，祈望各位可以作為參考，再計劃投資方向。
一手樓趨「豪宅化」未變
回顧整體上半年，住宅成交量及註冊金額是2.15萬宗及1,635億元，按半年俱下跌約12%，創二十年的半年新低。一手及二手住宅分別成交量及金額是5,500宗和16,000宗及660億和975億元，平均成交價計為約一千二百萬和六百十萬元，明顯地一手樓趨向「豪宅化」局面未變。
根據某本地報章統計，眾多一手發展商以新地售樓收益最多，遠遠超越其後三名的恒地、信置和會德豐地產。上半年售樓收益租略估計是新地的189億(1,500伙)、恒地的80億(780伙)、信置的76億(500伙)和會德豐的56億(643伙)。值得注意是長實的售樓收益於上半年仍未跟上，下半年積極推出迅銷手法是可以肯定的。
新盤戰況料更加「白熱化」
既然上半年交不上理想銷售成績，又面臨未來幾年供應是只有增加，預料發展商會趁樓息未上升前、經濟情形還未變壞前將更加進取推盤，令新盤戰況更加「白熱化」。又因新盤售樓收入差於去年，大型開發商對競投土地出價仍然較審慎，下半年中小型本地開發商和眾多中資地產商是競投土地的主流力量，她們取態將左右地價高低，再影響同區一、二手新盤開售價位。
去年是一手樓盤豐收年，登記一手交易量為16,825伙，而售出總值有1,610億，今年首半年只是達到去年的33%交易量及41%交易額，今年全年達標的可能性不大。如果以今年上半年一手樓價平均值的1,200萬計算，餘下半年一手樓再要成功出售約7,920宗才可追平去年的總成交額，說明下半年一手推盤會更多，市場競爭情形更加嚴重。相信下半年間一手發展商推盤取勢進取，搶先於樓息還未上調前，爭先推售手中樓盤，更多售價優惠、稅金減免、現金回贈等等會出台，形成實際售價下行壓力不減。
再者，延續第二季高企的賣地數量，第三季正是近年另一個高峰期。於六月底，發展局公佈今季共供應4,840個單位，是2014年第一季後的近十個季度新高。回顧上兩個敗政年度的賣地總數，都分別突破17,000個，而今年首二個季度也有約9,580伙，可以預計今財政年度再沖破17,000個是肯定的。
今季土地不集中在新界西北地區，而是廣泛地分佈在沙田、九龍筆架山、九龍東啟德和觀塘等市區地區。過去一年，新界區地價屢見新低，今季市區土地高低，正好測試地價會否廣泛地於全港調整，為整體樓市定調。假使今季市區土地如新界偏遠地區般下調，則說明全港樓市進入調整期了。筆者相信市區土地將會如新界土地錄得下調成績，縱然跌勢較為輕微，因為競爭相對地激烈。
政府是否減辣的重要指標是二手樓價走向。若以中原城市領先指數，高位是2015年9月中的146.92點，最新上周公佈的指數是128.85點，跌幅有12.3%，是連升四周後再掉頭向下。雖然樓價相對今屆政府上台時已有一定回落，現水平價位仍較去年初高出22.2%，今屆政府任內減辣應該不太容易了。
人幣弱勢 不利中資流入
「脫歐」成功使投資者預計美國聯儲局今年九月再加息的機會極低，待美國總統今年底選出後，明年再加息機會較高。但是英鎊和歐元回落，引發歐資即時轉入美元資產和美國債券，美元匯價持續強勢，流入亞洲地區還未實現。美匯上升再次推高港元匯價，影響香港出口情形和特區零售和旅遊業，對下半年經濟產生不利因素。根據中銀最新評估，今年香港經濟增長由去年的2.4%放緩至1.3%，失業率料由3.4%升至3.6%，但是通脹則略降至2.2%。放緩經濟增長率、上升失業趨勢和回落的通脹率均是利淡樓價的。
美元維持強勢會令人民幣匯價偏弱，無論是中銀預料的6.7，還是更加誇張的外資銀行預計的破7算，今年內人民幣弱勢似成定局，對人民幣資金流出肯定是利淡的，中資再大量流入本港住宅市場是受制不少。
總括來說，下半年本地樓市將經歷雙高挑戰，即高土地供應量和高一手樓盤推售量，對特區土地和樓宇價格做成衝擊。經濟情形短期沒有改善漸漸地蠶食市民入市信心，住宅樓價仍然易跌難升，只會繼續沉底，更不可能收復上半年失地，形成今年整體向下。
筆者預計今年本地經濟不會急速變差，樓價出現大幅回落機率不高，是保持年初預測的「穩中向下，成交減弱」的沉悶格局，下半年再跌5%至15%內是目前最佳預測。投資自用或出租者應時刻留意利息走向、港匯指數、人民幣匯值、土地/住宅樓市走勢，才決定入市時機，但是也準備未來幾年輕易獲利機率不高呢。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。