山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
經過了逾月的沉寂後，八月份香港住宅樓市變得熱鬧起來。於7月最末周五截標的油塘臨海市區地皮，一共吸引十三個財團入標，最后是五礦地產以逾40億元中標，每呎樓面地價高達7,068元，足足超越市場預期四成以上。一般市場解讀是發展商對後市仍然樂觀。
英國成功脫歐、美國經濟數據溫和都令市場預期低息環境不變，本港按揭利息可望在今年內不會調高。部分買家入市步伐明顯加快，樓價尤其是新界區的中小型屋苑出現小型「反彈」局面，中小型住宅的二手市場明確地轉活了。
有見及此，發展商加快申請預售樓花步伐。雖然7月份只有屯門「豐連」（涉及370伙）獲批售樓，但是新申請出售個案共有四個，單位總數約為1,241伙，大部分更是超過17個月的遠期樓花。
今年7個月新申樓花單位數目已達12,790伙，已佔去年全年78%，數字也較2014年高出10%以上。如果保持這個增長率，今年最終申請售樓數字可達18,000伙，會是近十多年來新高。
發展局局長陳茂波重申特區政府持續增加住宅供應量的決心，未來三至四年一手潛在供應量可達9.3萬伙，創2004年9月新高。
面對未來幾年不斷的住宅供應量，發展商會持續推出新盤，採用「一批即推」的銷售策略，並且彈性地提供優惠手法，期望可以維持市場熱鬧氣氛。
一手「以量取價」成大方向
這次二手樓的「小陽春」，主要得力於新界區的大型屋苑的二手樓價較為「低水」，吸引用家和投資客「超低」吸納。今天二手平盤已被吸納，放盤量跌至低水平，二手業主多選封盤或反價，定價貼市或低於二手價的一手樓盤自然吸收一手購買力。
今年可以預期仍然是一手樓主導的主場，發展商多按照當地的未來供應量多少來制定靈活銷售策略，當購買力再被耗盡後，適時推出更加優惠的條件，達到「貨如輪轉」的效果。「以量取價」是大方向，尤其是沒有什麼特別賣點的一手樓花。
最近發展局局長的一席話也說明現時樓市仍然未回歸正常運作！根據官方統計，過去三年的住宅單位成交宗數總和，仍不及97年樓市高峰的17萬個單位，尤其是二手樓市被眾多樓市需求管理措施壓得「喘不過氣」，二手成交量一直委縮，令整體住宅月成交宗數由1997年高峰期約14,400伙下跌到現時的4,000-5,000宗水平，一手樓份額更加一直增加，變成主導整體的力量。筆者大膽預測今年餘下五個月本地住宅樓市榮辱必看一手市場，其最後定價略決定整體走向。
如果以經濟表現理性分析未來住宅市場，不難發現經濟因素多是利淡的。本地經濟屬小型外向型的，受到歐美及中國經濟走向牽動。
本地經濟局面下半年不甚樂觀，零售、旅遊及酒店行業下行壓力，市民購買意慾不振，失業率是易升難跌，GDP增長放緩，這些因素都指向持區經濟仍會持續放緩，市民購買力下降，用家購買住宅能力不升反降，樓價下行壓力不會扭轉。
不過英國成功脫歐和美國不振經濟情形令利息仍然會持續低企。大部分經濟發達國家面對衰退現象，紛紛推出新一輪QE行動，導致利率長期低企、資金泛濫，多餘資金不斷流入房地產市場，令樓價不跌反升，進一步拉闊樓價和市民購買力的鴻溝，成為一般強大的「利好」樓市因素。
這一波QE溢出游資可能未必真正衝擊本地住宅市場，但是人民幣貶值的預期也加速中資資金進軍本地房地產市場，最近的油塘商住地錄得理想價錢是一個明證。雖然中資資金持續流入本地土地市場，但是也未必會長期拉高房地產價格，短期的利好的因素是肯定的。近期地價有跡象回穩，令到當區小業主和開盤的發展商立場轉硬，紛紛加價或封盤，也是短期樓市回穩的底因。
提防購買力耗盡 置業宜量力
綜合來說，本地住宅市場剛剛經歷「小陽春」局面，二手中小型樓價主導上升，但是平價二手盤被吸納，樓市走回歸基本步。未來五個月，本地住宅走向是由一手市場主導，預計不斷供應量會限制升幅。
如果發展商仍然維持「貼市場價」去推盤，則市民購買力不難耗盡，新一輪減價戰再現，整體住宅樓價仍是「易跌難升」。面對市民收入短期不會上升的主觀因素，用家的購買能力益見下降，剛需動力不足，投資活動也會收減。
筆者維持於7月12日本欄目文章的市場預測：「全年香港住宅樓宇是穩中向下的」，下跌幅度還看一手發展商的取態。筆者還是「老生常談」地提醒置業者自理風險、量力而力。樓價愈高，跟經濟表現脫鈎，風險系數頗高，小心為上！■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。