山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
「港人港地」單位越賣越貴。繼首輪銷售沽清三百伙後，開發商再加推啟德一號第三張價單共一百伙時，在第二張價單再加價2%，使得累積加幅約4%，更揚言或會於未來加推時再加價。這一百伙單位，當扣除最高折扣15.5%後，折實均價已達16,230元，較鄰區樓齡較新的譽．港灣高出12.7%，同市民一般對價錢預期明顯有不少落差。
回顧「港人港地」政策事件簿，不難發現是源自現任政府的。2012年1月，競選特首的梁振英宣佈土地政策政綱，首次提出「港人港地」政策，並於同年9月公布在2013年首季正式推出啟德兩幅港人港地，包括批地日30年內只能售予香港永久性居民。
不過在一個月內，政府推出「雙辣招」，針對非港人的買家印花稅，變相將「港人港地」概念「全港普及化」，限制非港人於本港一手/二手市場進行置業行為。
2013年6月，政府公佈二幅「港人港地」以總價45.4億元批給中國海外，共提供約1,145個單位，樓面88萬方呎，平均每呎地價約5,157元。根據開發商資料，日後總投資額不少於90億元，即平均成本價不少於10,300元方呎，市場人士預計日後每呎實用售價起碼達1.2萬元以上。相比剛剛宣佈首二批平均售價達16,230元，利潤不少於60%，開發商回報率不俗。
買賣細則產生不少不便
再細看啟德一號公佈的買賣細則，可以發現對買家(無論一手或二手)、監管機關(即代表政府的地政總署)都產生不少不便。只限香港永久性居民身份證持有人認購，聯名買家中至少有一位持有上述身份，且為近親關係。單位三十年內不可轉讓予非香港永久性居民身份證持有人，買家亦不能用公司名義購買。
樓盤限制不能夠向財務公司抵押，連帶影響港人買家日後再加按，作資金周轉的用途。單位放租、轉售及承造按揭前，全需向地政總署申請同意書。單位出租時，租客身份無限制，但租期不可超過五年，業主亦不可預先收取超過十二個月租金。簡單而言，未來三十年只可轉售予本港永久居民，但是租金和租客則沒有特定限制。
理論上，對下調中的樓市情形下，這樣樓宇較其他私樓較大影響，但是在現時普遍住宅上調聲中，對售價影響不容易出現。
在未來三十年內(其實至2043年6月27日)，地政總署負起審視所有轉售活動的角色，確保只可售予港人，且當單位放租或「上樓按」時發出同意書才可執行。同時，「港人港地」未有立法提供法律框架，政府日後執法能夠透過土地契約，由地政總署進行「釘契」、收樓，手續較為繁複，動用不少行政資源。
於發展商在一手樓花開售時，必須依從「港人港地」地契限制，確保只可發售予香港永久居民，不包括公司。不過，如開發商所言，政府並無規定平均售價水平，只不過是香港人優先買物業，其按照市場可承受價位開售，實屬「無可厚非」。
發展商趨向市價開售
今次在首張名單平均售價略低於市場，換來首輪約三百伙迅速沽清，然後再輕微加推加價，應視為正常商業決定而已。為何期望開發商會低於市價開賣？為何相信開發商會以港人首置可負擔水平開售？除非，「港人港地」土地開售條文中有明確相關規定，否則這些想法流於幻想，不切實際的。
從公平立場，發展局局長陳茂波於2014年6月中回應議員提問時，已經表明「港人港地」政策目的並非「以抑制房屋需求、壓抑物業價格或資助市民置業為政策」。既然有言在先，且現屆政府任內已推行一連串樓價管理措施，將「港人港地」效果「全港普及化」，今番發展商以市價開售是「合情合理」，只不過跟市民期望有落差而已。
其根本原因是市民渴望政府對準買家提供資助上樓，如果沒有適當疏導或滿足，將引起社會普遍不滿，對管治不利。剛剛完畢的立法局改選，多名政治素人成功上位，在在反映求變心態，執政者必須正視和應對。
在最近發表最新人口和家庭住戶統計中，都發現同樣上升，反映本地剛需持續。雖然現任政府上任以來已大力加大私樓供應量，但是仍然未能滿足剛需力度，引起近期樓市「小陽春」，樓價(尤其中小型樓)見底抽升。只有透過增加公屋供應量和長遠私樓供應量才可根本性解決樓價上升問題。
從啟德一號的開盤售價來看，其主觀任務成為幫助市民上車的角色肯定落空。除非政府再加入限價條文，否則「港人港地」只是增加港人入市單位數目，對自置一族資助作用欠奉，這項措施可以「中止待續」了。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。