山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
人類健康有「三高」問題，內地土地市場今年正凸顯新一輪「三高」現象，且有愈演愈烈的趨勢。
土地市場今年「三高」是指高單價、高總價和高溢價率，全是朝向高地價方向走，且已由一線城市伸展到二線和省會城市。尤其那些二線中下游城市的溢價率更加驚人，主要原因是現時當地地價水平偏低。
2016年是「地王年」，7月更為「地王月」。回顧過往歷史，不難發現自從2004年8月底開啟以「招拍掛」去出售經營性土地後，內地土地市場已經歷了四波「地王潮」：2007年、2009年、2013年和2016年，土地價格水平一路向上，正式向「資本化」進發。如果以絕對單價升值而言，2016年是最厲害的，且幾乎在全國普及。
地價房價俱升加劇樓泡
回看最近兩次「地王潮」，發覺地價和房價相互攀升，加劇樓市泡沫風險，迫使中央和地方政府推出緊縮政策，為樓市降溫。不過此波「地王潮」，資金炒作、避險投資、資產配置、一二線和省會城市齊發、超高溢價率、央企國企積極參與等特點非常突出。
今年上半年，全國50個主要城市共冒出超過200宗「地王」，熱點城市包括蘇州（27）、杭州（25）、合肥（22）、南京（21）、天津（14）、武漢（11）。相比之下，上輪「地王年」的2013年，也只拍出60宗「地王」，可見今年何等瘋狂。頭半年的50個主要城市出讓金總額高達10,243億元（人民幣，下同），高於去年同期的6,973億元。進入下半年以後，「地王」現象仍然延續，7月被稱為「地王月」，僅7月下旬，上海、合肥、武漢又連續出現多宗「地王」。
8月上半月，武漢、合肥、成都、上海再次拍出10宗高溢價率（超過100%）的10億元以上高價地，令到累計至8月上半月，今年內地已有近140塊過10億元的高溢價率一倍地王出生。踏入8月下半月，市場再起風雲，17號上海出生了全國單價地王、29號深圳出生了全國總價地王，上海樓面地價是每平米逾10萬元、深圳地王總價達310億元，寫下內地土地市場新紀錄。
一線城市土地價格「愈升愈有」是有跡可尋的。截至8月15日，4個一線城市住宅土地僅推出79塊共865萬平米，相比前幾年的全年3,000萬平米，2016年8個月僅完成不超過30%，土地供應量缺乏非常突出。環顧全國主要城市，低庫存量仍然集中於一線和二線的上游城市，各大國企、央企、民企銳意吸納一二線城市土地，令當地地價屢創新高。
4個一線城市已經經歷了10年以上的高速城市發展，中心和附近地區幾乎全部開發，未來只有進行舊區重建和城市增容。最近，上海政府公示滬城市總體規劃（2016年至2040年）是回應城市未來發展，努力建設副中心和高城旨在將城市擴散、增容，期望未來土地供應量可以保持、地價及房價平穩前進。
金融體系風險有增無減
正是老生常談，地價暴升衍生不少經濟問題。明顯地，每塊地王出生使當地開發商、小業主、投資客看好樓價，紛紛加價、封盤、惜賣，短期內附近現時樓盤必被搶高。當地的低存量逼使未上車一族加快入市，產生地價和房價相互牽引攀升的惡果。高樓價早已脫離真正置業者的負擔水平，樓市泡沫化「愈演愈烈」，金融體系風險「有增無減」，嚴重影響內地經濟的穩定局面。上半年，內地經濟增長持續下滑，實體經濟投資不振，銀行視房地產借貸為較優質資產，個人樓宇按揭已成為上半年銀行業務重點，也將高樓價潛在風險引入金融體系中。
再者，高地價綁架了不少二線以下城市的地方財政，過分依賴土地收入，減低地方政府大力推動城市其他第三產業發展的動力，將來形成高地價、高房價缺乏實質經濟支持的不良發展。長期而言，高房價不能與當地經濟發展同步，變成房價持續上升的基本因素缺乏，不利城市整體持續經濟發展。
7月中央政治局會議提出抑制資產泡沫，當前內地最大資產泡沫是房地產泡沫，中央必須下定決心，運用靈活手段應對。現時內地銀行業對房地產貸款依賴日增，今年絕大部分是房貸。若遏制樓市泡沫促樓價急回調，不少銀行資產轉差，呆壞賬比率趨升，內地金融穩定勢受嚴峻考驗。再者，房地產正是眾行業之母，關係到鋼鐵、水泥、家電、傢俬、裝修、多個專業團體等數十個上下游產業，牽動整體經濟表現。樓市下跌產生負面財富效應，影響內需消費意慾，對城市第三產業「雪上加霜」。國務院正進行新一輪全國經濟數據普查，定調如何推動餘下時間持續經濟增長之路。
今天樓房已成為內地人民普遍的最大宗資產，銀行業也深深參與其中，內地樓市套牢金融經濟。中央必須小心處理，遏樓泡只許勝不可敗，實是兩難的艱巨任務。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。