姚浩然 時富資產管理董事總經理
香港地少人多，對樓市的剛性需求龐大，再加上香港健全制度及聯繫匯率等優點被內地投資者看中，本港樓市一向有價有市。但鑒於本地樓市價格上升的幅度遠超市民負擔能力，政府由2015年起多番推出調控，「新辣招」於去年11月推出，但成效仍然未見。
從成交量來看，新辣招有效的攔截部分炒賣及外來投資需求。根據稅務局的資料，由去年4月開始，支付住宅雙倍印花稅(DSD)的成交宗數一直保持於過千宗，9至11月更加超過2,000宗，反映以往DSD的力度不足以為樓市降溫。直至去年11月，新辣招將原本印花稅劃一上調至15%，12月成交量即急劇萎縮，按月下跌84%至376宗。然而，從樓價方面看，以1月13日公佈的中原城市領先指數(CCL)顯示，二手私人住宅樓價按月僅下跌0.61%，新辣招對二手市場的樓價似乎影響微不足道，更遑論可幫助有自用需求的買家。
業主持貨能力強
筆者認為，樓價高踞不下，究其原因是供不應求。從內部看，於二手市場中，現時租金回報不俗，現有業主的防守力強，及辣招再辣，亦不會影響現有業主賣出物業。其次，發展商能以多方法應對新辣招，例如發展商可減少新樓供應，令樓價維持，像去年第四季僅僅推出約3,000個新樓單位，自然可製造多人排隊入飛買樓的情況。另一方面，發展商亦可以代付新辣招下的印花稅，以吸引買家購買。
美加息影響有限
而外部方面，業主及投資者認為美國加息不如聯儲局預期般快。香港在聯繫匯率下，美國加息，本港利率亦會跟隨上升。雖然，聯儲局預期17年加息三次，但正如上周提到，美國經濟數據增速未必能保持，而面對新總統施政及歐洲大選年等不確定因素，經濟有可能更難達到預期。再者，聯儲局的預期並不能作準。聯儲局預期2016年底利率或達到1.375%，即起碼每次加息0.25%，並加息3次。但實際情況2016年只加息一次，四分一厘。市場認為聯儲局的預期的影響力相比以往更小，所以業主亦不會因此受影響而急於沽售物業。
綜合以上，筆者認為在上述條件不變的情況下，預期樓市成交量可能會持續下降，但暫時目前仍看不到樓價會有明顯回落的跡象。而就上述情況，筆者相信本地地產商將會最受影響，盈利將受低成交量及推出更多優惠吸客而下降。