■圖為荃灣一個新盤售樓處的開售登記人龍多達2000人。 資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
根據土地註冊處資料，去年香港物業交易整體註冊量是73,004宗，較2015年全年下跌約4%，創自1991年有紀錄以來次低數字。
如筆者早前預料，15%的新近辣招只是嚴重壓抑二手成交量，但樓價指數卻繼續創新高，差估署早前公佈去年11月樓價指數創下歷史高位，辣招只可發揮盡力減低未來升勢效果。
如果再將整體交易量細分一下，則一手住宅、二手住宅及非住宅分類各佔約16,796宗、40,466宗和15,742宗。兩組住宅成交宗數表現迥異，相比2015年，一手量持平，但二手量按年微降約1%，是創自1996年有紀錄以來廿一年新低。2016年被稱為「一手年」，也當之無愧。
展望今年樓市動向，2017年依舊是「一手年」！二手樓依然淡靜，最少至今年首季末，這正是延續去年十二月份的局面。
樓市加辣 投資客暫離場
港府於去年11月4日突然推出15%印花稅，又加上12月份美國加息，二手住宅量立刻銳意減少，一手開發商也趁着年底時暫時收起全新樓盤，只推售舊盤貨尾單位，令到12月份成交量和成交額按月急跌47.3%及46.7%，一手私樓註冊量只得500宗以下。不過，剛進入2017年，發展商已按捺不住。首先登場是元朗和啟德兩個新盤，同樣地開盤都比上期推售 (約4-5個月前)貴逾二成，無懼15%印花稅的威脅。
元朗及啟德發展區兩大新盤公佈價單後，首5天已累收約2,230票，尤其啟德新盤已超購約11倍。如所料，入票客以首置及用家為主，投資客被迫暫時離場。發展商立刻宣佈會加推單位，並有加價空間。這些一手單位加推加價，進一步證明辣招將市場購買力聚焦一手市場，主導着今年整體住宅銷情。
發展商料採盡快推售策略
展望今年，2017年可供市場開售單位將逾3.37萬伙。單是首季，市場上至少有17個新盤可以應市，涉及約萬伙。隨着今年外圍和內在經濟因素影響，筆者預料發展商會採納盡快推售策略，以減少下半年外圍加息及美國新總統上場衍生震盪。
鐵路沿線減價開售機會低
整體供應量是較為平均地分佈於港島、九龍及新界三區，尤其是港島區，今年新盤單位較為充裕，有助紓減多年該區的「新盤荒」情形！如以分區統計，港島/九龍/新界各佔約4,400個/8,600個/20,700個，各佔13.1%/25.5%/61.4%。供應重災區包括將軍澳區、荃灣區、啟德區，已佔上約42%。另外今年特色是所謂鐵路沿線樓盤不乏，包括荃灣西站、朗屏站、南昌站、康城站及未來的啟德區地鐵站附近。市民最關心莫如這些樓盤最終定價、會否因為過於集中的地點因素，令到互相競爭產生較低價開售價位呢？這些可能性似乎不大，因為鐵路沿線單位已被市場普遍接受，發展商不會傾向降價沽出。
今年的一手供應量是近年新高數字，幫助鞏固一手樓的市場主導地位，但使新盤訂價時有所顧忌。今年格局是一手樓價決定同區二手樓業主放盤心態。
一手新盤每次都是加推加價，則二手業主只會量價而沽，寧願放租再察後市。除非經濟因素(無論外圍和內在)產生巨變，如亞洲區爆發貨幣危機，否則本地住宅樓價穩步向上是可以預期的。
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