何天仲 比富達證券（香港）市場策略研究部高級經理
過去兩年內地一線及部分二線城市房價漲幅驚人，但絕大多數三四線城市樓市表現卻如一潭死水，去庫存似遙遙無期，不過，進入2017年情況已有所轉變。上年四季度內地政府加碼樓市調控之後，以深圳為首的一線及部分二線城市交投迅速降溫，但今年1月-2月，三四線城市商品房銷售卻開始出現強勁增長。筆者相信，未來一段時間，資金湧入三四線樓市的趨勢可望延續，樓市去庫存提速將利好相關內房企業的表現。
據統計，去年上半年，內地住宅銷售面積同比增長28.6%，銷售額增長44.4%，繼續呈現出量價齊升的景象。惟下半年風雲突變，隨着樓市調控加碼，住宅銷售面積和銷售額增速均有所放緩，去年全年內地住宅銷售面積同比增長22.4%，銷售額增長36.1%，較上半年明顯放緩。今年1月-2月，內地住宅銷售面積同比增長23.7%，銷售額增長22.7%，雖然銷售面積同比增速仍保持在較高水平，但售價下降拖低了銷售額增長，主要因為樓價較高的東部地區銷售面積增速顯著放緩，同時中西部地區樓市銷售開始暢旺。
政策引導 呈量價齊升景象
今年中西部地區商品房的銷售面積及售價均大幅上漲，三四線城市樓市去庫存明顯提速。據國家統計局公佈的數據，今年1月-2月非重點城市商品房銷售面積同比增長35.9%，較去年全年升14個百分點。其中，中部地區商品房銷售面積同比增長33%，提升了4.6個百分點；銷售額同比增長44.1%，提升了5.4個百分點，量價齊升。西部地區商品房銷售面積同比增長36.2%，提升了20.6個百分點，銷售額同比增長49.5%，提升了31.2個百分點，增幅驚人。
三四線城市樓市出現上漲，除了流動性充裕但投資標的匱乏之外，政策引導也是重要原因。政府本輪樓市調控因城施策，對熱點城市推行限購限貸的同時，積極加大三四線城市的房貸投放，入市難易程度立判高下。此外，樓價也是重要因素之一，目前一二線及熱點城市的房價普遍較高，入市門檻高，而三四線城市樓市的投資門檻要低得多，對投資者更具吸引力。
一二線樓市調控料仍續高壓
三四線城市樓市去庫存提速可降低經濟風險，同時對在三四線城市擁有大量土地儲備及項目的房企也構成直接利好。值得留意的是，今年1月-2月全國房地產開發投資增速創下了2015年來的新高，顯示開發商對樓市前景仍保持樂觀。只不過，資金湧入樓市仍屬加槓桿，且會擠壓其他消費，為控制風險，預計年內政府對一二線樓市的調控仍將處於高壓狀態，三四線樓市可保持較高去化水平，相關內房企業的表現值得關注。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。