張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
於上周內，中央兩會先後閉幕。國家統計局同時發佈今年首兩個月內地房地產統計數據。筆者試就政府今年對內地房市的整體思路，再加上市場表現，綜合評估今年房地產市場走向。2016年內地實際經濟增速是6.7%，而2017年預計為6.5%左右，增速會輕微放緩。居民消費價格這兩年實際和預測漲幅是3%，維持溫和上漲趨勢，基本上通脹上升已受控。
《政府工作報告》表明住宅市場調控是2017年重點工作任務之一，延續「因地制宜」的原則，按照不同地區及城市特質，進行適宜的調控方式。於一、二線城市，政策仍是着重穩定房價，繼續實施調控、合理增加住宅用地、規範開發、銷售、中介等行為。上周內，青島、南京等熱線二線城市已率先公佈提高調控住宅房市，進一步增加控制力度，這個趨勢於今年內延續。省政府試圖推行「外溢」效果，將這些購買力推向其周邊三、四線城市，達到「去庫存」目的，精明的讀者當然預料到三、四線城市仍以去庫存為今年主調。
三四線城市主力去庫存
其實今年首兩個月房地產市場表現已說明三、四線城市的「去庫存」成績陸續浮現，1月-2月份非重點城市商品房銷售面積同比增長35.9%，比去年全年加快14%。再細分東中西部的具體銷售數據，便可立見高下。東、中、西部商品銷售面積及總額分別上升15.9%/15.7%(東)、33%/44.1%(中)和36.2%/49.5%(西)，其增速百分點是東部-6.8%/-15.7%、中部+4.6%/+5.4%及西部+20.6%/+31.2%，數據說明無論價量方面，東部地區已回順，但中、西部則仍然處於上升勢頭，是得力於政策傾斜因素，有助拉近地區樓價不均的局面。無怪乎，香港上市的內房股表現各異，手中土儲以三、四線城市尤其廣東省或其他發達省份為主的內房股升勢驚人，跑贏了傳統的大型國家房開企業。
房產稅出台暫沒時間表
今年人大會議閉幕時，政府工作報告進行多處房產政策修改，包括「發展保障性住房」、「有效治理交通擁堵等城市群」，並同時補充了「遏制熱點城市房價過快上漲」、「健全購租並舉的住房制度」等內容。不過，今年報告中仍然沒有提及房地產稅問題，意味着房地產稅的制定和出台仍然沒有具體時間表，2020年前出台房地產稅變成不可能吧。
2017年財政部工作重點是推動稅制改革，如央地財政改革、個人所得稅改革、資源稅改革及早前的「營改增」，但是獨欠房地產稅身影。重要原因是其稅法涉及面廣而且複雜，於今屆政府以平穩過渡為主題下，採取較謹慎態度去延遲出台房地產稅是可以理解的。房地產稅整體上是以持有和佔用者收稅，增加物業擁有和佔用成本，欠徵應該是利好物業市場的，但也延續地方財政仍要過分依賴土地收入的現有情形。如何督促地方政府擴闊稅基，仍然是中央政府面對的問題。
內地降息降準存不明朗
上周中，美國聯儲局再上調利息四分之一厘，並且預報今年會再加息二次至三次，人民幣面對貶值壓力不減。外圍利息上升對內地降息降準政策有任何衝擊，仍然是未知之數，對內地樓市確是不穩定因素。
單從政府報告，今年房策仍然延續去年下半年的大方向，基本上是利好房地產市場的，上升動力能夠維持多久則看銀行貸款、利息走向、限購寬鬆等等具體政策去「落地」了。一般相信，這個良好勢頭會維持首二季度，第三季度將是關鍵性了。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。