■現有公屋輪候人數已達29萬，土地不足是限制公營房屋供應的最大問題。圖為公屋富昌邨。 資料圖片陳東岳 香港專業人士協會常務副主席及註冊專業測量師（產業測量）
將軍澳綠化地改作公營房屋以及委任房協研究郊野公園邊陲土地作公營房屋及長者屋的議論的同時，有團體建議撥出部分私樓地皮作公營房屋發展，但這樣做又將令私樓新增供應減少，飆升中的私樓樓價勢必火上加油。
97年後有大約十年停頓了開發新增可建屋土地，2009年之後本港經濟復穩，對私人住宅需求續漸回升。現屆特區政府多次實施需求管理措施，同時致力覓地建房，惟開發土地不是三朝兩日便能成事。
開發新發展區存不確定性
至目前為止，政府近年所推出標售的土地都只局限於市區見縫擦針的改劃地及多年前開發的舊熟地如將軍澳、啓德和新市鎮周邊土地。新開發區如新界東北、洪水橋甚至大嶼山北填海等計劃，目前僅仍在諮詢期或進一步研究階段當中，這些新計劃所得的可建屋土地，相信仍要等很多年才能落實應用。
現有29萬名公屋輪候者，每次居屋推出申請者都大幅超額，而另一邊廂，近期私樓土地標售造價屢創高峰，私樓成交價甚至連二手居屋樓價亦迭創新高，認為樓市快將爆煲大不乏人。雖然筆者不同意這個看法，但不管如何，現時種種情况都反映目前香港無論公私營房屋均面對強勁需求，公屋等候上樓期愈來愈長，而私樓中遠期供應無法肯定。政府表明未來三、四年有多至八、九萬個新增住宅的用地推出應市，短期內私樓供應理應十分充裕，但市場似乎對三、四年之後的私樓供應抱存疑態度，政治化的社會氛圍令依靠開發新發展區作新增住用土地形成一種不確定性的預期，這個或許是目前私樓樓價飊升的部分原因。
私樓地撥作公屋用途不可取
有建議撥出部分私樓地皮作公營房屋發展，視乎論者的立場，表面上這是可以加快公屋輪候者上樓， 甚至令居屋申請者更快上車，但假如想深一層便知道這不可取。把原定私樓地撥出部分作公屋用途，即是原本預備未來三、四年內推出的八、九萬個私樓單位便要相對縮減，料即時對短期供應充裕的市場期望管理造成負面影響，私樓樓價勢必更加瘋癲。更重要的是，庫房賣地收入必將縮減，要知道目前公屋是福利性質，公屋所收租金不足以收回成本，這會影響政府財政收支平衡，庫房整體收入減少或將要節省部分支出。
筆者並不否定建公營房屋的急切性，假如一定要從現在政府手頭上的熟地去動腦筋，筆者建議考慮在交通基建許可的情况下，額外增加地積比，把所得的額外樓面面積撥作公營房屋用途。另外，筆者以前提出過，政府可提供誘因，鼓勵手上持有總計逾1億平方呎農地的私人發展商參與建公屋計劃，提供誘因可從減免部份地價及地積轉移的方向去深化研究。
尋求社會廣泛共識刻不容緩
長遠來說，無論怎樣把現有土地資源撥來撥去都解決不了所有房屋問題，更逃不出整體缺熟地的大框框。還是盡早致力於取得社會廣泛共識，在善用現有土地資源之餘，解決中長期地荒必需要進行新市鎮擴展及開發、對綠化地及郊野公園邊陲土地取捨以建公屋，以及大嶼山北及中部水域作填海做地等。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
