■本港新盤最近頻現排隊睇樓的情況。 資料圖片周嘉儀 興證國際證券市場拓展部聯席董事
本港近期最火熱的金融話題莫過於屢屢破頂的樓價。萬人空巷買新盤、中資地產商高價投地、「五球」(500萬元)公屋等都令人嘩然，甚至有地產商高層說買樓是相當好的親子活動。最近不少人開始將今天與97年樓市「爆煲」相提並論。
現時樓價已與市民購買力嚴重脫節，情況較1997年更嚴重。根據政府數據，本港4月私人住宅樓價及租金持續上升，當中樓價連升13個月，並連續6個月創新高，雖然升幅收窄至2.1%，但今年以來樓價已累計升6.5 %，亦已超出97年高位逾九成！這亦迫使金管局最近推出三項逆周期措施，但有不少論者都認為這是「用錯藥」。
在判斷是否「用錯藥」前，我們要先了解什麼是短期影響樓市的力量。金管局屬下兩名研究員早前發表一份名為「估計帶動香港房屋價格短期變化的因素」的論文，他們以數學模型分析什麼對樓價短期波動有最大影響，羅列的五個因素包括房屋供應、房屋需求、按揭利率、銀行貸款供應及市場情緒。研究結果出人意表，發現銀行貸款供應是五項因素中影響樓價最大的一項。
那貸款供應的現況如何？金管局不斷出招後，今年4月份新批出貸款個案跌至8,164宗，較2009年至2011年的高位17,000宗以上減少超過一半，而4月新批出按揭貸款額則減至319億港元，較2011年高位減少近30%，而按揭比率亦下降至約五成。上述數據皆顯示銀行按揭供應正在收緊，而如果研究結論成立，那樓市所面對的壓力正不斷上升。
買家轉投「財仔」添風險
不過有一點需要注意，不少發展商旗下「財仔」(財務公司)向新盤買家提供按揭，以「對沖」金管局的招數。有研究發現這類「財仔」按揭佔一手盤銷售近16%，因為買家需付的首期可以比一般銀行一按低兩倍，因此獲越來越多買家青睞。不過這類高成數按揭不但令買家面對不少風險，亦增加了整體樓市風險。
在銀行不斷收緊按揭，而買家轉投「財仔」的今日，樓價升幅是否已為強弩之末是很多香港人關心的問題。有大行最近便預測樓價有機會在年底前跌兩成。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。