■逾320公頃的啟德區為本港最後一幅珍貴的臨港熟地，未來將有翻天覆地的變化。資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
7月1日，香港將迎來回歸中國廿年的大日子！隨着大嶼山赤鱲角新國際機場啟用，舊啟德機場已於1998年7月正式關閉。這正好騰出超過300公頃的罕有市區用地，去開啟「起動九龍東」計劃，為特區加添龐大土地儲蓄用途，大大補充香港土地資源。
啟德發展區佔地328公頃，是一個集公私型住宅、商業大廈、區域性商場、國際級酒店、大型體育舘、都會公園、郵輪碼頭及地下購物街等，並通過沙中線貫通全港。經過多輪修訂，該區計劃住宅單位多達4.99萬伙，公型佔2.05萬伙及私型佔2.94萬伙，公/私型分例約41%/59%，即私人住宅是大比例，未來十年儼然是未來私人住宅地主要土地供應源頭。
自2013年中起，4年間已成功批出12幅住宅及2幅商業土地，涉及約614.4萬平方呎住宅樓面，提供9,354伙住宅單位。中國內房公司經歷過去逾三十年的黃金歲月後「龍頭」公司累積大量資金，正好參與本港的房地產市場，啟德發展區的住宅用地自然吸引它們積極參與。
中資成區內住宅主要供應商
12幅成功標出的住宅土地，中資背景財團已拿下約七成，成為發展區內住宅樓未來主要供應商，尤其是海航集團更獨佔半，是該區的最大住宅發展商。如前文筆者多次論述，回歸後中資開發商已成為政府推售土地的主要中標群體，其出價勇態更加是「前所未見」，啟德發展區只不過是主戰場而已的。頗為有趣的是商業地的情形剛剛完全相反。二幅商業用地都是給本地公司擲下，但是同樣地商業地價最近屢創新高。
商場和酒店受惠強勁消費力
上周中，南豐集團以246億元擊退11個財團勇奪啟德商業地，成為全港總價新地王，每呎樓面地價12,863元亦打破東九商業地新高，比去年11月同區商業地呎價高出逾九成。可見將來，該區的業主從中資開發商建成的住宅往鄰近的商場購物、飲食及消費，不過商業用途是由本地開發商提供。如果住宅樓價未來十年未有大幅下調，這些住宅將是東九龍甚至全特區最高檔最新型一群，強勁的消費力會令商場和酒店大大受惠，成為相比西九區更加高級的住宅/商業地帶。無怪乎當區正開售的住宅單價升勢未盡。
「臨海」商住地勢兵家必爭
政府的龐大供地計劃於啟德發展區只是走到中場，將來供應地帶會轉換到臨海跑道區。根據政府賣地表，該區共有不少於八幅住宅地可隨時應市，她們海景比1E及1F區更加「臨海」，可盡享270度環迴維港海景，不論地價或樓價也相對地更加高企。假設香港和中國二地方地產市場幾年間維持平穩，臨海跑道區住宅土地仍然是中資的「囊中物」，關鍵問題只不過是地價可以攀到有幾高？
當然讀者會有疑問是商業地（其實部分是酒店地）仍是港商天下嗎？筆者認為酒店地尤其是鄰近郵輪碼頭的是中資及港資企業都想拿下的，必會締造理想地價成績。一些中資內房商手中擁有不少內地酒店，並已委託著名國際酒店運營公司管理，必會盡力拿下香港酒店土地「走出來」，藉着契機分拆酒店上市或進行境外大型融資活動。反過來商場或辦公樓部分，則香港開發商較具本地運營經驗優勢，投標態度會較進取，取價應該更準確。
回歸廿年，啟德發展區逐漸成型，成為未來十年特區市區主要土地資源，其地價走向是極具代表性的。該區的地產演義正是整個香港的縮影。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。