許楨 資深評論員
近日，有一大一小兩宗新聞，讓我們可從環球經濟一體化的格局下，去審視香港的樓市。其一，是美聯儲一如市場預期，溫和加息。其二，是有回流移民以子女名義，以千萬現金作首期，購入數個一手住宅樓盤。愚以為，由於樓市、樓價的影響已滲入每一市民的生活；因此，無論對普羅大眾還是特區政府而言，都不宜以舊思維理解上述兩宗新聞。
首先，金融海嘯退潮以後，筆者一直看好美國經濟前景，以及綜合國力的遠期發展。原因無他，撇開一些周期性、外來因素影響，美國生產力、消費力的後勁，「經合組織」諸成員國，始終無出其右。
最關鍵因素，固然是大批移民家庭持續湧入美國。從量而言，跨洲移民佔美國人口比例，固然遠非日本、歐洲可比。不用說日本人口組成單一，即便在歐洲，移民也大體局限於從歐洲的東南邊緣，到較發達的西、北諸國而已。若論移民質素，以人權理由，依親抵美者，仍然低過德、法、英等西歐富裕國家。透過留學、投資、就業赴美者仍屬主流。
由此，就構成了美國移民家庭，年輕、學歷好、收入不俗。這些新增核心家庭，由於平均年齡輕、新生家庭成員亦多，因此，不只是生產力強，消費力亦不弱。相對地，日本、歐洲本地家庭的資產不少，但退休人士增加、導致生產性收入萎縮；而資產、收入俱高者，卻因為已及中年、家庭成員減少，而影響了消費力。
作為世界第一、第二大經濟體，無論是歐盟還是美國，都十分依賴內需來推動經濟發展；就此而言，年齡結構和移民質素，決定了美、歐經濟前景的高下。既然美國中長期的競爭力、生產力被看好，美元自然會走強。因此，眼前美匯指數在97、98之間徘徊，不見得會長期維持；在中長期，始終會朝着100點拾級而上，最終在更強健的水平企穩。
聯繫匯率對港屬雙刃劍
回首2000年前後，香港樓市爆破、政局不穩，又出現禽流感、沙士等天災人禍；最讓香港社會吃不消者，是既難以放棄聯繫匯率，又要緊隨經濟向好的美國加息，讓本地經濟發展、投資市道、消費意慾雪上加霜。如今，美國的經濟增長、就業狀況，雖未盡如人意，總體卻是向好無疑。
以此為背景，美聯儲加息也是亦步亦趨。筆者最關心者，並非香港樓價的上落，而是香港總體經濟，特別是理想的就業情況，能否大體與美國同步；否則，作為雙面刃聯繫匯率，其弊端隨時顯現--當美國經濟放緩、香港景氣甚佳時，前者減息加劇後者經濟泡沫；相反，當美國經濟走強、香港後勁不繼，前者加息就會直接影響後者各階層的收入和購賣力。
如上所述，相比起任何一個成熟經濟體，美國人口結構好，科技經濟的後勁逐步顯現；反觀香港，人口增長極緩、勞動力從頂端下滑、技術進步又全面落後；該當如何面對美國領導的全球經濟轉型，所帶來的挑戰與衝擊？在不久將來，美國、新加坡、韓國，甚或內地，一眾以新科技支撐發展的經濟體，勢成世界發展領頭羊，港人又當如何自處？
特區政府及社會上下，恐需未雨綢繆；相比起美聯儲加息，香港欠缺新的經濟增長點、優勢行業和人員老化，才是本地樓市高處不勝寒的「大力神之踵」。包括回流港人在內的「海外買家」，大舉反攻香港樓市，又昭示怎樣的金融現象和社會隱患？仰賴傳統的金融手段，又能減低樓市、銀行業的結構性風險嗎？且於日後再敘。
