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環球視野下的香港樓市

2017-06-17

許楨 資深評論員

近日,有一大一小兩宗新聞,讓我們可從環球經濟一體化的格局下,去審視香港的樓市。其一,是美聯儲一如市場預期,溫和加息。其二,是有回流移民以子女名義,以千萬現金作首期,購入數個一手住宅樓盤。愚以為,由於樓市、樓價的影響已滲入每一市民的生活;因此,無論對普羅大眾還是特區政府而言,都不宜以舊思維理解上述兩宗新聞。

首先,金融海嘯退潮以後,筆者一直看好美國經濟前景,以及綜合國力的遠期發展。原因無他,撇開一些周期性、外來因素影響,美國生產力、消費力的後勁,「經合組織」諸成員國,始終無出其右。

最關鍵因素,固然是大批移民家庭持續湧入美國。從量而言,跨洲移民佔美國人口比例,固然遠非日本、歐洲可比。不用說日本人口組成單一,即便在歐洲,移民也大體局限於從歐洲的東南邊緣,到較發達的西、北諸國而已。若論移民質素,以人權理由,依親抵美者,仍然低過德、法、英等西歐富裕國家。透過留學、投資、就業赴美者仍屬主流。

由此,就構成了美國移民家庭,年輕、學歷好、收入不俗。這些新增核心家庭,由於平均年齡輕、新生家庭成員亦多,因此,不只是生產力強,消費力亦不弱。相對地,日本、歐洲本地家庭的資產不少,但退休人士增加、導致生產性收入萎縮;而資產、收入俱高者,卻因為已及中年、家庭成員減少,而影響了消費力。

作為世界第一、第二大經濟體,無論是歐盟還是美國,都十分依賴內需來推動經濟發展;就此而言,年齡結構和移民質素,決定了美、歐經濟前景的高下。既然美國中長期的競爭力、生產力被看好,美元自然會走強。因此,眼前美匯指數在97、98之間徘徊,不見得會長期維持;在中長期,始終會朝100點拾級而上,最終在更強健的水平企穩。

聯繫匯率對港屬雙刃劍

回首2000年前後,香港樓市爆破、政局不穩,又出現禽流感、沙士等天災人禍;最讓香港社會吃不消者,是既難以放棄聯繫匯率,又要緊隨經濟向好的美國加息,讓本地經濟發展、投資市道、消費意慾雪上加霜。如今,美國的經濟增長、就業狀況,雖未盡如人意,總體卻是向好無疑。

以此為背景,美聯儲加息也是亦步亦趨。筆者最關心者,並非香港樓價的上落,而是香港總體經濟,特別是理想的就業情況,能否大體與美國同步;否則,作為雙面刃聯繫匯率,其弊端隨時顯現--當美國經濟放緩、香港景氣甚佳時,前者減息加劇後者經濟泡沫;相反,當美國經濟走強、香港後勁不繼,前者加息就會直接影響後者各階層的收入和購賣力。

如上所述,相比起任何一個成熟經濟體,美國人口結構好,科技經濟的後勁逐步顯現;反觀香港,人口增長極緩、勞動力從頂端下滑、技術進步又全面落後;該當如何面對美國領導的全球經濟轉型,所帶來的挑戰與衝擊?在不久將來,美國、新加坡、韓國,甚或內地,一眾以新科技支撐發展的經濟體,勢成世界發展領頭羊,港人又當如何自處?

特區政府及社會上下,恐需未雨綢繆;相比起美聯儲加息,香港欠缺新的經濟增長點、優勢行業和人員老化,才是本地樓市高處不勝寒的「大力神之踵」。包括回流港人在內的「海外買家」,大舉反攻香港樓市,又昭示怎樣的金融現象和社會隱患?仰賴傳統的金融手段,又能減低樓市、銀行業的結構性風險嗎?且於日後再敘。

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