■細價樓熱賣主要受到真正上車客和廣大投資者追捧，令到銷情一路理想。圖為某新盤開售，售樓現場氣氛熱鬧。資料圖片張宏業 香港特許測計師、中國房地產估價師
於七月末周，特區政府公佈未來三至四年潛在一手私人住宅供應量為9.8萬伙，平均每年不少於2.45萬伙，遠高過政府私樓供應目標1.8萬伙。讀者請留意這項數字是政府定期發佈的，市場參與者早已知道未來三至四年潛在一手樓供應量非常充裕，但是樓價並未因此有明顯回順情形。
據差餉物業估價署編制的私樓樓價指數，最新六月份報336.1點，按月升0.7%，自去年三月起連升15個月，累積升幅24%，並一連八個月創歷史新高，累積今年上半年亦有9.3%升幅。
不過，六月份樓價單月上升0.7%，較對上三個月升幅介乎1.2%至2.7%，升幅明顯地顯著放緩，更是今年來最溫和升幅的單月。
再細分整體升幅，細單位實用面積少至40平方米於六月份只上升了0.27%，較五月份升1.15%急劇放緩，但是上半年細單位已錄得9.5%升幅，整個上半年仍跑贏大市。
後市是整固後再上，或是今年高位已見，下半年將是回調？回調程度是拾步而下，還是斷崖式大跌？這實是特區政府和全港人士共同關注的問題。
細單位供應不減 升幅漸放緩
為了有效調控樓價上升，特區政府幾年間推出樓市管理措施，令到本港住宅市場已被一手樓主導。今年上半年大量新盤推售，成交錄近一萬伙，當中細單位佔約30%，而面積少於三十平方米的納米戶亦佔上7.7%。發展商推售納米戶時，每每定價高於同區二手細單位和鄰近一手中型單位的單價，使上半年細單位平均升幅跑贏大市。納米戶熱賣情形是主要受到真正上車客和廣大投資者追捧，令到銷情一路理想。
不過上月銷售的納米戶新盤卻出現放緩情況，連月高企供應量待市場充分吸納。發展商只有啟動連番減價、引入財務公司按揭等等手法去扶助銷售，似乎細單位戶盤熱賣局面有所退潮。
鑑於未來幾年細單位供應量不減，筆者相信其樓價升勢會放緩，甚至轉勢回落，上車戶和投資者應常常關注。
發展商推新盤定價有所顧忌
近期，二手樓價湧現減價成交，業主願意減3%-5%叫價以換取立刻交易，短期內二手價有跡象回吐，也使發展商開售一手新盤定價有所顧忌。筆者感覺無論一、二手樓價已達到短期高位，未來數月會有回吐壓力。
美國已進入加息周期，已上調二次，料周期達三年，本港銀行跟隨加息亦是時間問題。如果樓市一旦回調，將起碼歷上達二至三年周期，但是筆者相信不會湧現斷崖式下跌情形。
銀行樓按趨審慎影響成交量
首先香港民間資金十分充裕，銀行系統存款已超過12萬億港元，大多投資者或業主是從樓價低企時已入貨，急促拋售離場的壓力有限。再者，現時利率仍屬十分低，估計本地按揭利率要多加二厘或以上才對樓價產生下調壓力。不過市民負擔能力是叫人擔心，今年首季按揭供新佔私人家庭入息中位數已到66.1%，無怪乎近月銀行對樓宇按揭業務趨向審慎，也間接地影響一、二手樓成交量不斷減少。
政府短期再加辣機率料不高
市場人士普遍關注新特區政府會否再加辣招，去遏制今年私樓上升樓價。早前，特首已表明九月會召開土地供應專責小組首次會議，並且同時研究如何令本港房屋政策以置業為主導、如何為資助房屋定價、如何設計「港人首置上車盤」等等，筆者相信特區政府短期再加辣的機率不高。
加大私樓供應量是未來幾年的趨勢，樓價尤其細單位高位已見，短期回吐壓力不少。樓市回調跡象已經出現，但後市走向還被特區政策所左右。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。