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樓市調控奏效 內房開啟新時代

2017-11-07

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

根據自數年前持續發佈的32個中國城市的房地產成交量顯示,今年10月首周房地產成交量按周降約48%,按年減35%,並較9月平均每周成交量降25%。如筆者於10月10日本欄目預期一樣,「金九銀十」落空了。黃金周內房銷售疲弱正好說明全國性調控措施開始奏效,房地產市場進入「高價格、低成交」的局面。由於政策的有效導向,預料今年內這個市場特質仍會保持。

「房住不炒」定位成主調

同月底,中央召開十九大會議。習近平總書記在十九大報告中強調:「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居。」相比十七大、十八大兩次大會對樓市定位,十九大報告更提升「房住不炒」定位到黨代會層面,未來三十年房地產發展開啟新時代。

在十九大的記者會上,住建部部長王蒙徽進一步解釋房地產新時代的內容:透過落實房地產長效機制,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,以滿足新市民住房需求為主要出發點、建立購租並舉的住房制度為主要方向、市場為主滿足多層次需求。

筆者解讀十九大報告對房地產業影響是打擊投資客短炒套利,限制房企加快周轉贏利,而且導向房企和投資者長線經營獲取利潤。這個新政策導向予未來房地產有何商機呢?把握這些商機會決定他們的投資命運,起碼未來十年間。

以改善需求取代剛性需求

未來中國一線和主要二線城市是存量市場。如十九大報告指出,現階段的主要矛盾是「人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾」,即是說房子普遍是「數量足、質量差」。未來主要城市會以改善需求取代剛性需求,購房者寧可多付錢去購買精裝房,配套設施充足,歡迎住宅增值服務,如清潔、宴請、組織活動、長短程旅遊等等。熱門城市的土地及建造成交仍然看升,房企只有用心打造優質住房,以較高均價去回收高昂成本,當房企附加增值服務走上合乎經濟效益時,將服務板塊獨立上市做大做強。

既然租售並舉是未來房地產主要方向,房企應努力加入。「多主體、多渠道」包括各級政府供給和私人住宅單位供應。很多房企已開始代政府建造出租單位,收取穩定合理利潤。房企則可以做公寓出租項目,以房託基金和新上市形式盡快變現。現在內地公寓出租市場大體可劃分為藍領公寓、白領公寓和高管公寓,視乎當地經濟發展情況定位,主要落戶於一二線熱門的人口淨流入城市。房企應首先組建專門服務團隊,根據企業市場既有定位,進入較有優勢的類別。

內地經濟將擺脫房地產主導

十九大報告提出要推動「新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化同步發展」,明顯地逐步將內地經濟脫離房地產主導方向。房地產的投資性逐漸減低,會被產業決定地產方向,地產業根據產業需求開發。新型工業化需要新型工業園、物流中心;信息化需求數據處理中心、機械人生產基地、產品展示館、城鎮化引導大量青年、農民進城,需求可負擔租用住宅,房企可協作政府代建;農業現代化締造生態園、現代農莊、基因改造中心等等。透過產業和地產融合,房地產可出產合乎新經濟模式的載體,以代建、合作或參股行為收回成本和合理利潤比率。

現代大城市的問題使世界各地以城市群替代大城市,再建立周遭的特色小鎮,成為城市人的「氧吧」和旅遊活動的載體。正如十九大報告提出要「城市群為主體,構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局」。和地方各組城市合作,於都市群裡做特色小鎮,收取穩定長期紅利。

總括來說,十九大報告已清楚說明房企短期獲利不再,應該加入長線經營獲取平穩紅利行列。透過進入其他附加服務,結合地產和關聯新型產業板塊和利用房託和其他新型融資渠道。當收入進入穩定期後,獨合服務和出租板塊上市集資,再做大做強。香港房企和各類房地產專業公司已累積經年的非住宅和高端出租住宅運營經驗,應可結合內地龐大市場去謀大業,努力開拓地產新「藍海」。當然雙贏的合作合資計劃是較可取,畢竟內房企才是「地頭蛇」,香港企業是否可以發揮「過江龍」角色,則要大家加倍努力吧。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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