■圖為中環中心。 資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
於去年十月底發表的本欄文章，筆者預測去年第四季物業市場仍然聚焦商廈投資。果然，投資者積極吸納甲乙級商廈，締造2017年是商廈投資者豐收年。
以公司股份形式交易，某老牌物業投資家族剛以全港商廈新高之6萬元呎價，買入中環皇后大道中9號頂層，縱然現租價低，但是未來加租空間巨大。這正回應近月中環和金鐘超甲級或甲級商廈租金持續走高，投資者看準兩年內全球利息加幅不大和近年中環核心區商廈供應貧乏，積極地入市拿下罕有的超甲級商廈單位。
中環商廈市場氣氛升溫
這股新興的核心區頂級商廈吸納潮有着以下的客觀因素。首先，自從去年恒地發展以233億元投得美利道停車場改劃商業用地後，各區的乙級價格立刻吹奏「前進曲」，中環乙級商廈呎價逼近2萬元大關，按月急升4.9%，創下歷史新高。再者，沉寂多月的中環中心主要業權之融資安排趨於明朗化，有望於數月內完成交易，這會進一步減低中環甲級商廈的短期供應量，催生核心區商廈市場氣氛升溫。預料該地區商廈業主更加惜售，甲廈呎價持續看升。
售價向上短期趨勢確定
縱然回歸後不乏內地投資者積極吸納核心區商廈作自用，但是甲級商廈主要買家仍是物業投資客，注目回報率和利息開支關係，當然還有未來升值潛質。據萊坊最新數據顯示，中環超甲商廈（如國金二期），呎租約191元，按年升幅4.5%，而傳統中環商廈呎租，亦高見155.2元，按年升5.7%。中環商廈租金已摘下全球最高租金地區位置桂冠，而且大幅拋離倫敦、紐約、東京等全球性金融中心。可見未來，在中環、金鐘核心商業地的供應極少和需求增強之下，租金向上是無法逆轉的現實情形。租金穩步上升的預期下，加上利息不會短期急升，售價向上的短期趨勢是肯定的。
租金整固後可穩步上揚
多間知名投資機構包括高盛、摩根大通、法國巴黎銀行等等都為中環商廈租金昂貴而搬遷到銅鑼灣、觀塘海濱商業區和鰂魚涌太古坊一帶，這些租金是每呎30元至60元，正好整固中環、金鐘核心商業區甲級商廈的平均每呎100元以上的租金水平。未來趨勢是跨國投資機構及國際性的律師、會計師公司將後勤部門搬至非核心區，保留管理層和推廣部門在原處。重新洗牌中環核心區租客，有助租金整固後再穩步上揚。
據差估署編制的《香港物業報告2018》初步數字顯示，今年商廈落成量達194.8萬平方呎，但約八成來自九龍東區，而屬於中環、金鐘的佔好少比例。未來數年，中環、金鐘商業土地只有四塊供招標，分別是金鐘廊重建、中環新海濱3A及3B用地，高等法院用地及金鐘前紅十字會總部，涉及可建樓面約430萬平方呎。
相對上金鐘廊用地最快今年第三、四季推出，明年開始重建，待2023年方可落成。如以金鐘廊規劃顧問的可行性研究，重建後的A、B地盤共可提供86萬平方呎寫字樓和16萬平方呎零售、餐飲樓面面積。
另外一幅矚目的商業用地招標是銅鑼灣加路連山道前機電署總部。如同周邊的康樂用地合併規劃作商業用地，可建樓面達110萬平方呎，將會成為銅鑼灣逾二十年最大型商業重建項目。
內外因素左右商廈後市
以上二幅商業用地必是本港及中資開發商力爭的項目，肯定創造同區新高地價水平。當開發商、物業投資者高度注視核心區商廈和重建地皮之餘，租客正面對穩步加租的壓力。如何重整業務去減少核心區樓面的需要，或甚至整體企業使用樓面的負擔，正是企業生存的重要課題。無限風光還在頂峰嗎？還是商廈泡沫短期爆破？還是要看中國經濟發展趨勢，是持續向外「走出來」香港，或是到更遠的歐美發達市場呢？ 再者全球利息增加時間表直接決定現時回報率合理性，是極其關鍵和值得注目的。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。