張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
政府於2014年6月成立跨部門工作小組，檢討私人遊樂場地契約的政策，終於在3月20日起進行六個月的公眾及持份者諮詢，再將歸納的意見呈交行政長官會同行政會議拍板。
據了解，4月中會展開五個月的土地供應「大辯論」，同樣地於9月中結束。在其十七選項中，十年內的短中期選項包括局部地把粉嶺高爾夫球場，即172公頃中的32公頃再規劃發展提供4,600伙住宅；而私人體育會契約共有二十七幅土地正被納入十至廿年的中長期選項內。正如土地供應專責小組主席黃遠輝透露，是次土地「大辯論」將強調三大信息，包括土地供應短缺存在、短中期土地供應情況嚴峻及未來缺地規模最少是一千二百公頃。
如民政事務局對私人遊樂場地契約政策諮詢文件顯示，現在二十七幅私人體育會契約用地共有約340公頃，分佈於香港約20公頃、九龍約9.67公頃及新界310.84公頃。假設將340公頃的部分土地收回，則欠缺的1,200公頃中約三成便輕易地、短期地應市。自然地，社會人士非常關注私人體育會契約用地應該再續期嗎？
補地價收益料遠超50億
這份檢討文件建議，政府要向這些私人體育會契約用地持有人徵收市值地價三分一，承租者也要增加對外開放時數至百分三十。開徵時期延至約十年後，到2027年才實施。為了讓私人體育會有充足時間籌募地價款項，工作小組建議過渡性安排，先於續約時繳交20%地價，餘額分五期來按年攤繳，利率為三間發鈔銀行平均最優惠貸款利率加2%的固定年息，但只適用於2027年前辦理續期的。
如地政總署相關官員明言，粗略計算地料一幅位於市區（香港/九龍）、面積約一至二公頃契約用地的三分之一市值地價估算約一億至二億元，即市區內私人體育會用地於續期時約以每公頃一億元補交地價。再以2017/18年度繳納地租方法計算，則位於清水灣鄉村俱樂部和粉嶺哥爾夫球會分別約需付3.5億至4.5億元及5億至6億元去補地價。總體地，市區土地和兩幅巨大的新界私人體育會用地可為政府收取約低於50億元地價。這相比於把總體340公頃契約用地進行有效規劃後再招標出售，政府可獲取的總地價收入肯定遠遠地倍於50億！從經濟考量去分析，中長期內回收私人體育會契約用地可收到最大化的土地收益。
可提供逾兩年宅地供應
正如土地「大辯論」短中期選項的局部地發展粉嶺高爾夫球場，32公頃可提供4,600伙，340公頃便比例上可出產起碼49,000伙，足夠提供建屋的兩年土地供應量。從土地供應層面分析，中長期內回收這些土地可以提供不少於兩年住宅土地供應，也是最快捷和容易之途。
這份諮詢文件第十五頁羅列不少保留私人體育會契約用地的原因，包括可提供政府沒有或較少提供的體育設施、可開放設施於合資格的外界團體（包括非政府機構和中小學校）、可作為體育總會訓練基地和推廣社區體育活動及可供舉辦本地和大型國際體育賽事。作為現在生活必須健康元素，香港人非常重視恒常體育活動，這些私人體育會正彌補地域性體育設施欠缺，尤其市區土地供應緊張、康體設施嚴重滯後。回應市民康體活動鄰近化需求，民政事務局特別建議承租者增加對外開放時數至30%。
支持「先易後難」棕地重設
筆者傾向支持政府先鼓勵主要開發商盡快啟動一千公頃新界農地建設和「先易後難」地釋放1,300公頃棕地的重設工程，再圖謀私人體育會契約用地如何回收。
總括來說，私人體育會用地確有其歷史價值和政府達成體育「普及化」、「精英化」及「盛事化」政策目標的直接貢獻。不如就讓土地供應「大辯論」和私人遊樂場地契約政策進行市民諮詢，於9月內相繼結束後，相關部門完成歸納、分析、結論，讓廣大市民決定未來土地供應取自何方呢？大家不妨拭目以待私人體育會契約用地是否已完成歷史任務而落幕呢？■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。