■內河碼頭可考慮騰出部分地區收容棕地營運商，餘下的用地可作住宅發展用途。圖為屯門碼頭。 資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
本文的命題選取了土地供應專責小組剛於4月發表宣傳小冊子的封面題目。除了命題滿有熟悉感外，讀者翻看土地諮詢文件，應有「熟口熟面」的體會。
專責小組把18個選項大致分成三大類：短中期4選項、中長期6選項和概念性8選項；分別是未來大約十年內，大約十至三十年內及未能確定提供額外土地的時間和數量。
根據專責小組發展正式諮詢文件前已搶先面世的民調結果，「智經研究中心」的調查顯示，短中期措施排名冠亞席位是利用私人遊樂場用地（27%）和利用私人（主要大型發展商）的新界農地儲備（23%）；長期措施排頭二位分別是棕地發展（44%）和維港以外近岸填海（26%）。筆者必須更正一下，專責小組是把棕地發展放於短中期首個選項中。但是無論如何，初期民調是傾向棕地發展、利用私人遊樂場用地、維港以外近岸填海及利用私人的新界農地儲備。筆者早前專文已討論過遊樂場用地，所以今次只集中討論餘下三項選擇。
積極發展內河碼頭用地
根據諮詢文件，現時新界約有一千三百公頃的棕地。政府正規劃及推展的新發展區項目涉及當中約五百四十公頃，而規劃署就其餘七百六十公頃正進行研究中。棕地再發展最辣手問題是如何安置繼續營運的棕地作業者，筆者倒有小建議：在中長期和概念性選項分別提倡發展香港內河碼頭用地及鄰近用地，其實可以考慮內河碼頭及鄰近地區，騰出部分着力發展工業用地以收容棕地營運商，餘下的內河碼頭區用地可作住宅發展用途。
特區政府成立內河碼頭經濟／住宅用地專責委員，同時納入棕地規劃及推展部分的政府官員，一併協調兩者有機發展。重點是優先安排正規劃及推展的五百四十公頃的部分棕地營運商有序搬入內河碼頭工業帶，以及實踐及完善的模式，繼續優化新內河碼頭工業區內棕地作業者的設施，冀可鼓勵其他未規劃土地上的作業者同意搬離。
預先規劃填海技術方案
香港填海不是新鮮事，且過往是扮演着土地主要供應源頭的角色；問題的癥結是填海速度於千禧年以後明顯放慢；從2000年前年產平均二百公頃，暴跌至2015年的15年間只年產四十公頃，只有20%，遠遠落後於人口及住戶數目的持續增長，亦趕不上經濟發展的步伐。
政府早前研究物色五個填海地點，包括屯門的龍鼓灘（可同上述的內河碼頭經濟地帶一併規劃）、北大嶼山的小蠔灣和欣澳、沙田的馬料水和青衣西南，預料可供應約四百五十公頃。大家也知道填海造地不是「即食」的，須進行可行性研究，規劃及其他法定程序，需時十年或更長日子。
不過，填海造地最大好處是可以整片自由規劃，把某些用地如葵涌貨櫃碼頭有序地搬進，也不用被現有土地的收地補償和城市規劃拖垮。在土地供應諮詢期內，政府相應部門可預先進行規劃、可探討快速填海的新型投術、可規劃海陸交通接駁方案、可開展其他特殊用地如貨櫃碼頭或高爾夫球場重置的可行性方案等等，待諮詢結果後，便可應用研究報告具體實施。
善用農地滿足住屋需要
如何使用大型發展商手中逾一千公頃的新界農地是重要課題。筆者不同意利用法規強行收回，必須是雙贏方案。專責小組拋出公私營合作方式，政府可在私人土地的周邊地區提供基建設施。促成整個地區能作較高密度的發展，並要求私人發展商在提供私人住宅外，同時可負擔房屋，以滿足市民的住屋需要。
發展商的初步反應是正面的，但民間則擔心「官商勾結」。同樣地，特區政府地政總署、規劃署、房委會、路政署應立刻對公私營房屋比例、交通和生活配套，公私營合營的方法、研究補地價、補償公屋各方面進行實質研究。發展商肯定歡迎私人新界農地的大型樓開發，因為他們正是特區缺乏土地供應的最大受害者之一，單看本地和內地房產上市公司的股價分野便明解，幾年間內房股價節節上升，上市公司市值和市盈率年來新高。兩者分別是內地開發土地「價廉物美」及供應充足，盈利屢創佳績；現時香港發展商面對土地和建築成本高昂、土地供應不足、建造業人手短缺等等問題，唯獨一手市場暢旺，只可用「惜售」方法換取不減利潤。
如林鄭特首所言，專責小組已達到提升認知和梳理選項的起步條件，但是如何分析、歸納、共識幾個市民和持份者普遍接納的方案是小組工作「重中之重」。筆者深信林鄭政府是積極有為的，務必將共識方案變成具體政策，不會再「議而不決」了。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。