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理性討論土地開發 解決樓價高企問題

2018-06-05

曾淵滄 博士

香港高樓價的現象,一直是歷任特首最關心的問題,但本港樓價無懼政策打壓一路攀升。現任特首林鄭月娥吸收了前三任特首的經驗,決定以增加土地供應的方法處理樓價高企問題。過往政府曾多次舉辦土地開發諮詢大會,可惜受到政治化的干擾,變成暴力抗爭的政治表演。如今新一輪「土地大辯論」要理性進行,大家以理服人,解決樓價高企問題。

首任特首董建華推出大量土地供應市場,不巧遇上亞洲金融風暴及全球資訊科技泡沫爆破,全球經濟不景氣,香港大受影響,導致樓價大跌。樓價大跌並沒有吸引港人買樓,相反沒有人想買樓,怕買了會跌成為「負資產」。不得已政府樓市政策由打壓樓價轉為托樓價,宣佈取消居屋,不再推出土地拍賣,改為「勾地」政策。

第二任特首曾蔭權上任初期,依舊推行托樓價政策,樓價也開始回升。2007年一場全球金融海嘯,樓價再跌,托價政策對穩定市場和經濟有一定作用。2009年,美國開始推出「量化寬鬆」政策,狂印鈔票,利率降至零,於是樓價迅速回升。到了2010年,香港傳媒已開始報道樓價高企現象,到了2011年,中原城市指數突破1997年的高位,樓價飆升再度成為特區政府高度重視的問題,政府終於推出特別印花稅,當時認為,這是打壓炒樓的有效措施。

梁振英上任之後,再推出買家印花稅、雙倍印花稅、從價印花稅。不過,每一波新的稅制只能打壓樓價一段很短的時間,原因是這種種措施屬於「需求管理」,即壓抑需求。需求只是被壓抑,但沒有消失,壓了一段時間後,累積的需求再度爆發,威力更大,一次又一次推高樓價。

其間,樓價也不是只升不跌。2013年時任美國聯邦儲備局主席耶倫開口說,打算加息及退出「量化寬鬆」政策,香港一度樓價下跌了。2015年股市「大時代」結束,股市崩盤也導致樓價曾經下跌。兩次樓價下跌,並沒有解決市民置業的問題,相反不少業主覺得樓價已經太高,決定賣掉自住的物業套現,等樓價下跌再置業。去年,花旗銀行曾經發表一個報告,指過去10年,有多達20萬戶人家「下錯車」,賣掉自住的物業而買不回來。再次證明樓價下跌,不一定是能令市民置業的最佳方法。

吸收了前三任特首的經驗,現任特首林鄭月娥決定以增加土地供應的方法處理樓價高企問題。實際上,梁振英在任時已經開始積極增加土地供應,但土地供應不是一時三刻可以處理好的事。梁振英計劃中的古洞北、洪水橋等項目都一波三折,至今仍未正式開始,只有東涌填海工程已經正式開工。

梁振英當特首的時候,政府已多次舉辦土地開發諮詢大會,可惜受到政治化的干擾,變成暴力抗爭的政治表演。現在,隨茼h宗暴力事件官司被法庭判以重刑,發揮阻嚇作用,相信今後暴力抗爭的事件會減少,有利諮詢工作順利展開。

如今新一輪「土地大辯論」已經展開,辯論要理性進行,大家以理服人,而不是大聲抗議,以聲壓人,更不能以暴力衝擊會場,以暴壓人,否則開發土地議而不決,受害的是廣大市民。

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