■團結香港基金公佈「強化東大嶼都會」計劃研究報告，報告建議在香港島和大嶼山之間的水域填海造島。圖為未來人工島上的新市鎮效果圖。 資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
經過逾一季的時間，土地供應大辯論逐漸地聚集於兩大焦點上：填海造地及公私營合作開發農地及棕地；前者是解決中長期供應，而後者是中短期促使土地供應。關鍵問題仍然是於何處填海、規模多大，涉及供應真正可以落實時間表的重要問題。如何執行公私營合作開發農地和棕地，肯定執行形式是關鍵的。
以《香港2030+》的「東大嶼都會」計劃為藍本，團結香港基金推出強化版，非常徹底地將填海範圍加碼至2,200公頃，相等於半個九龍或逾百個維園的面積。
團結香港基金推強化版填海
位於大嶼山、新界西和香港島中心位置，計劃書建議興建三條鐵路連接堅尼地城、美孚、屯門南及三組新公路網絡直達堅尼地城、小蠔灣、大嶼山東北角和十一號幹線。土地用途涵蓋房屋用地、商業用途和其他配套設施，全面地照顧未來住宅、康體、醫療和消閒需要。基金建議約三成土地會撥作住宅用途，約佔620至700公頃，估計可提供25萬至40萬個新建住宅單位，以容納七十萬至逾百萬人居住，當中七成以上單位必須規劃作興建公營房屋。
預算成本符經濟效益具可行
按照今年初價格估算，填海成本約每平方呎1,360元，較收回農地的特惠補償連支付農作物和其他損失的上限為低，實是合乎經濟效益的可行途徑。
試下計算房屋總建築成本。造地2,200公頃，化為2.4億平方呎，大約需要3,200億元，加上10%其他開支，即約3,600億元。如按照興建40萬個單位算，平均每個單位地價成本大約是90萬元，再加上興建公路、鐵路等基建社區設施，假設是成本翻倍，即平均每個單位土地建造成本是約180萬元。又加上每個單位建築費、利息支出等約150萬元，每單位總計成本是330萬元。這個數字比較現時開售的港人首置上車盤、居屋等，絕對可以用售價完數回收總成本。既可興建40萬個單位，又是全港購房者可以負擔，實是全民肯定支持的德政。
「港大科斯」兩新招可達雙贏
七月底，香港大學科斯產權研究中心拋出最新兩招，期望大力推動公私營合作發展農地。該中心建議政府引入「土地區劃整理」以誘使私人業權者上繳土地，同時發行「土地債券」以收回新界土地。
「土地區劃整理」是由政府透過綜合規劃，促使私人業權持有者，如原居民、小地主、發展商或祖堂組織等等自願交出土地。政府收集相鄰零碎土地，進行綜合規劃，包括如何分配興建公屋、私樓、道路、公共康體設施，再把部分土地撥回私人業權者自行開發。
這個建議的好處是把土地面積和業權化零為整，並進行具體規劃，既可增加土地經濟效益，又可強化整體規劃，實是雙贏的。不過，每項計劃成功全賴各持份者抱着開明和合作態度，同時由「獨立機構或專業人士進行地區劃前期實驗或諮詢會議，能緩解討價還價的程序」。
政府發地債收地應有評核機制
同時，政府發行地債，從各種地主手中收回新界私人土地。地債是讓政府不惜花上「一分一毫」下向業權者收地，接着才考慮何時和如何運用。地債可通過下列三種途徑兌現：按市場機制向政府換取面積相若土地，包括填海土地或招標土地、於公共交易平台自行轉讓或地債投資者加上特定比例現金來競投政府土地（加入部分現金付款來保障政府每年收益）。
不過，筆者提醒土地價值是繫於各種因素，如面積、位置、景觀、附近配套設施；必須訂下公平、公正、公開的市場化的價值評核機制，例如農地收回賠償使用不同等級，再加上面積、景觀等等附加系數，才可吸引各類農地可以成功地收回。
香港欠缺土地是鐵的事實，無論是中長短期一樣。任何造地形式必須得廣大市民支持和合作，特區政府要做好公關功夫，方能「水到渠成」，未來香港才是合居住、宜工作、宜養老的地方。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。