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香港共享工作間方興未艾

2018-08-07
■圖為港大成立的初創企業發展中心iDendron為學生、校友以及合作夥伴提供共享工作空間。資料圖片■圖為港大成立的初創企業發展中心iDendron為學生、校友以及合作夥伴提供共享工作空間。資料圖片

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

還記得筆者讀香港理工大學房地產專科時,學科素材主要來自英國。當唸到法律科時,書本記載荓M有權 (Exclusive Right) 的概念,物業的特有價值在於擁有荓M有權。不過,這種專有權概念於近年已被共享概念挑戰,而且房地產行業的共享主義更正在壯大中。

共享工作空間的概念源自美國三藩市,並且迅速地擴展到創科基地的矽谷。共享工作空間有茼n大的彈性,令無辦公室人士租用開放式辦公桌工作,日租、周租、月租或甚至更長的時間都可兼顧,並提供共用辦公設施如打印機、電源、WiFi、軟件、茶水間、簡便娛樂設施(如足球機、點唱機)、會議室、活動室、小型電影院/舞台等等。共享工作間注重租戶間的交流互動,期望更多新的想法及合作機會。

全港約70共享經營商

從開始時的主要租戶是初創者和自由工作者,現時大型共享工作間場地已吸引跨國公司進駐,如WeWork香港負責人早前指出,全球共有15萬名會員,超過千人的跨國公司會員數目約兩成,包括微軟、通用電器、美國銀行等等。這些數字足以證明共享工作空間概念已廣為大中小企業和個人接納。

 根據市場資料,目前本港大約有70個營運商正在經營共享工作空間,總樓面面積約130萬平方呎,主要開置在寫字樓樓面,約佔八成。近兩年,本地發展商開始開放甲級寫字樓面租給集團性營運商,單是會德豐集團已出租逾10萬平方呎甲級寫字樓樓面給共享工作空間租戶如廣州的寰圖、北京的氪空間等等。

營運商分兩大類別

區域分佈方面,約有75%共享工作空間設於港島銅鑼灣、灣仔、中環、上環等,九龍區約有25%,主要位於尖沙咀。近年更有些空間營運商涉足新界市鎮的荃灣,如荃灣One Midtown地下,但是主流仍是香港島和九龍半島,鄰近未來的西九龍高鐵站,針對穿梭兩地尤其是粵港澳大灣區內流動的企業及專業人士。

 眾多營運商主要分兩大類,即個體戶/小型營運者和集團性營運商。集團性營運商又來自美國、中國內地和新加坡,如美國的WeWork(市傳估值達200億美元),和上海的Naked Group的Naked Hub、北京的氪空間(Kr Space)、廣州的寰圖、深圳的優客工場,這些內地營運商正朝茧o展成為中國版的WeWork,邁向獨角獸的方向大步走荂C

共享樓面今年料增15%

現時本港主要地產開發商仍是擔當業主角色,將寫字樓和商場樓面租給集團式營運商;不過在可見未來她們會將參與營運者的角色。根據筆者知道,本地主要酒店集團之一的朗廷酒店集團已「小試牛刀」地把佐敦道香港逸東酒店商業群樓當中一層再重新裝飾為共享工作空間,並且利用酒店內的各種設施如食肆中心和酒店住房部分來配套,現時出租率不俗。縱然香港的共享工作空間概念仍處於起步階段,但是可見勢頭非常強勁,而且有大力進軍甲級寫字樓之走向。

 市場人士預計今年全年有約25萬呎(去年全年約10萬平方呎)的甲級寫字樓被集團化共享工作空間營運商租下,並且預算今年相關用途的樓面可增加至約150萬平方呎,升幅可以逾15%。中美貿易戰持續升溫,肯定會影響近年活躍於本地甲級辦公室的內地企業租客,這幫中外集團化共享工作空間是甲級寫字樓的新寵兒,拿下將會下降的中資企業的租用樓面。

粵港澳大灣區目前正掀起創業創新熱浪,共享工作空間是順應大潮流的發展,必然被廣大的創客和跨國企業接納!更加重要是深圳和香港是大灣區內二座相連的創業創新之城市,必然產生互相扶持發展的效應,對於生產力產生革命式、爆發式的增長,共享工作空間更是發展前景巨大。未來本地開發商肯定會注目這種新鮮用途,通過合資或獨資方式切入。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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