張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
八月中，財政司司長陳茂波於網誌上指出，下半年香港經濟有着兩大不明朗因素：國際貿易摩擦、美國貨幣政策和資金流變化。貿易爭端的外溢效應可能令資產價格受壓，本地經濟會直接和間接地被影響，或會來得更快、更廣泛，預料下半年P很大機會上調。這是近期特區政府最鮮明的經濟表態，也是回應了過去二周內超過十五間銀行宣佈上調H按封頂利率及按揭息率。
下半年銀行樓按料放緩
財政司司長警告仍然「言猶在耳」，美港息差已促使資金持續外溢，金管局近日連番「入市」大手吸納港元，以維持港匯穩定。客觀上息差連番擴展，主觀上上半年本地銀行業務理想，下半年剩下借貸額不多，是適當時候加高按息來爭取理想回報，也是乘勢逐漸減低按揭成數，以減低銀行風險來應對不斷爬升的各種樓價。下半年香港物業按揭業務放緩是不難預測的，正給住宅樓價加添下跌壓力。
客觀數字也在在指向敗象漸現。反映香港住宅的中原指數，連升多月後最近首次錄得負增長。近年政府連番「加辣」後，香港住宅成交量，尤其是二手市場，不斷創新低，唯有一手市場「獨領風騷」，仍然維持「價量雙長」，也令同區二手樓小業主感受「牛氣沖天」，採取連番加價的推售策略。一手樓價上升，二手樓接力再升，再回到一手業主加價，這是過去住宅樓價上揚的循環法則。港府最新的辣招是「空置稅」，的確迫使發展商主力推售豪宅盤，並且加快銷售中小型住宅新盤。
發展商去貨心態趨積極
促銷最直接有效的方法是低開叫價。上周末，新地解封南昌站上蓋現樓促銷約120伙，今輪的折實平均呎價相比去年十二月低開約一成，並且提供大手客現金回贈優惠及首兩年低息吸客，正反映發展商「去貨」心態較為積極。筆者斷定發展商（尤其是大型本地）未來維持加快銷售速度，一手樓價持續受壓。
這邊廂是一手大業主積極推售，另邊廂大屋苑二手業主正爭先減價來吸納剛需買家，近期成交的沙田第一城和黃埔花園單位，小業主願意減價不多於一成是典型的例子。
另一個現象是香港住宅土地市場回歸「本地化」。坐擁巨大售樓收入，長實剛成功擊敗四個財團，奪得市值高達361億元的港鐵黃竹坑站物業發展項目第三期，是集團相隔近三年後再度投得港鐵上蓋物業的開發項目。近三年，不少中資過江龍憑着強勁人民幣和理想內房售樓利潤，以高價於本港投地，並且屢次創下高昂地價，把較為保守「本地薑」打敗，也間接造成近三年的住宅地產狂潮。
中資勇態投地或成歷史
踏入今年第二季，人民幣因着美元強勢開始轉弱，又加上美國強行開打貿易戰，中國的經濟之「三駕馬車」之出口開始失速，今年中國經濟整體逃不出放緩基調。全球利息趨升和人民幣勢弱也令香港資產變得不太吸引，內房公司減少進軍香港住宅市場是可期的。上周尾保利置業以33億元奪得油塘高超道地皮，每呎約9,260元貼估值下限，也反映中資勇態投取住宅用地已成為歷史。
今番香港住宅狂潮是成在中資，但是未來也是敗在中資。中國資金的迅速流失會左右未來香港住宅樓價。未來下降幅度還看人民幣匯價（何時破七，破幅多大）、中美貿易戰如何結束、香港的未來樓價管理措施、香港政府造地進度等等。
如果如市民期望的特區政府會於香港住宅市場實施「限購」，即只准本地居民購買住宅物業，則價格跌勢肯定加劇，各位投資者和準買家必須小心。大家回到基本好好利用入息計劃如何逐月供借款。一項投資是可用持久地負擔才是最重要的。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。