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大灣區購房搵工及創業錦囊

2018-09-18
■圖為連接深港的深圳灣大橋。資料圖片■圖為連接深港的深圳灣大橋。資料圖片

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

香港市民期望已久的高鐵香港段即將通車,未來居民可以直接從西九龍香港高鐵站乘車到達全國主要城市,令香港不再是全國高鐵的孤島,引發香港人北上神州旅遊、居住、上班、消閒熱潮。港鐵公司已公佈香港直達各沿途車站收費表,西九龍站到達福田、深圳北、虎門、廣州南站分別是78、86、205和247港元,還比2015年最新估算高出一成以上。從經濟角度說明每天往返深港兩地上落班的成本不低,除非未來推出月票或「都會票」的優惠計劃。

無論票價高低,高鐵香港肯定催化未來粵港澳大灣區的人流、資金流、物資流互通。省下旅遊部分,本文試從購房、搵工、創業三大方面為讀者進入大灣區提供一些建議。

整體詳細的地區優勢互補,錯位發展的規劃未落實,但是大灣區房地產價格和發展已然起飛。根據國家統計局數字,2018年3月份九市過去一年平均房價幾乎全線漲三成,尤其三線城市最突出,包括中山、江門、肇慶;而中山和江門及佛山和肇慶主要是因為其城市群中龍頭城市的珠海和廣州被限購的溢出剛需效益。踏入下半年,深圳東進惠州政策已然清晰後,惠州樓價也接力上升,遠遠高於過去一年的14%。總括來說自從去年3月起,當國務院公佈研究制定大灣區城市群發展規劃,十八個月內幾乎所有九市均價已升逾三成,今天只有江門和肇慶兩市均價未及一萬元/平方米。

港人內地買樓有四大限制

內地與香港房地產交易法規和手續有差異,香港人購房時必須先充分了解。首要問題是港人內地買樓主要有茈|大限制,包括限購、限貸(首付)、限售及當地無住房等等。現有無限購城市是惠州和肇慶(惠州3年後方可轉讓);外地限購2套有東莞、中山和江門、中山和江門首套需半年社保,東莞要一年社保,注意社保費不可追交;限購1套則有廣州、深圳、珠海、佛山,前三城需要連續五年社保或個稅,佛山則只需連續一年社保或個稅。還有不同的限貸首付和限售條件,讀者應該個別理解。

在限購城市購房,筆者不建議借用內地親友,因為中國內地法規只認房產證登記業主,不存在公平所有者的概念。唯一可行辦法是雙方購房事前簽訂合同,釐清兩者關係。香港人慣用公司名義買房,一樣是千萬要小心。內地註冊公司手續繁複,且花上不少時間,也要清楚列明具體業務。如以公司買房,注意相關房產稅項。首先是房產稅,出租就是租金12%,另加11%增值稅,不出租就是每年估值1.2%,且出租物業要辦房產出租證,以登記租金為課稅基準。還有最高稅率的土地增值稅,出售時就要繳交,累進可達45%。

剛畢業大學生晉升機會較大

平心而論,港人在大灣區企業搵工,相關工資達到香港上班族工資並不容易。如以廣東省統計訊息網數字,2017年廣東省城鎮私營單位員工平均月薪以資訊傳輸、軟體和資訊技術服務業最高,達到每月8,395元人民幣,但是其他行業平均月薪徘徊在3,500至5,000元人民幣中間,香港每月工資中位數是港幣16,800元(2017年),相差3倍至4倍。

可見將來,香港人找到大灣區理想崗位大概是剛畢業的大學生(主要是看將來晉升機會較大)、中高層管理人員和某些大灣區尤其深圳領先的行業如手機、高新科技、創新科技、互聯網行業等等。較為低薪人士只可選擇於當地上班和常住,贏取便宜的生活費水平。

區內三線城市創業成本較低

香港的創業成本高企,不少創業者可往大灣區追夢,如零售業和飲食業。筆者建議可往大灣區內幾個三線城市創業,通常小型零售點或飲業店總開店成本也不會高於20萬元人民幣,且租金和人工成本合算。較為可行的三線城市是江門、中山、惠州等等,把香港人的管理優勢、創新概念、國際經驗融入生意中,努力實行差異化路線,於當地闖出一片新天地。創業者必須注意內地付款、物流、推廣渠道已經幾乎全網絡化,成功者必須有效使用網絡平台,否則成本上不會具競爭力。

中美貿易戰短期間「揮之不去」,「一帶一路」發展屬長遠政策,唯有粵港澳大灣區是短中期可見成效的措施。高鐵香港段的通車必然催化區域互動發展,購房、搵工或創業都是商機無限,但是也是危機重重,如何避開地雷是成功必須具備的先決條件。千里之行始於足下,各位香港人努力吧。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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