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澳門樓市長遠獲看好

2018-11-13
■自2月澳門放寬青年首置按揭成數以來,青年上車客持續踴躍。圖為澳門北區大廈。資料圖片■自2月澳門放寬青年首置按揭成數以來,青年上車客持續踴躍。圖為澳門北區大廈。資料圖片

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

10月23日,國家主席習近平正式宣佈港珠澳大橋開通行車,現在海陸空三路香港─澳門─粵西部都無縫地對接了。相比之下,珠中江三地居民已把握陸路,通過快捷大橋公共運輸系統光臨香港,長遠地催旺三市和港澳間的人流、物流、現金流來往。

通過港珠澳大橋,澳門居民出行外國變得方便了,也把全球不同地區的旅客、商客、師生引入澳門地區,有助將澳門帶進世界舞台,打破現在依靠單一地區訪客的不健康現象。

大橋開通助知名品牌落戶

從澳門統計局資料,眾多批發零售商戶已早茈機。2017年澳門地區有營運的批發零售店舖及攤檔共15,062間,按年增加596間;行業收益為1,220.7億元(澳門元,下同),按年升10.7%;行業盈利117.5億元,勁升24%。零售業店舖有7,107間,按年增加209間;行業收益按年增加12.4%至702.2億元,其中鐘錶金飾、百貨和皮革產品的收益分別上升16.6%、22.6%及19.8%,全是主要零售區域的主要租戶。預期大橋開通後,更多國際旅客會涉足澳門,對高貨值的零售業尤是受惠,不少知名品牌陸續落戶。

受制於傳統商業區的緊絀供應和理想出租率,寫字樓的租售情形不升反跌,對後市的租務市場構成上升壓力。值得留意的是澳門居民存款數字已突破6千億,創近年新高。筆者最近參加第四屆中葡國家青年企業家論壇,澳門金融管理局正積極和廣東省政府推出特色金融板塊,試圖將葡語系國家與粵港澳大灣區接合,打造澳門成為葡語系國家的人民幣交易和結算中心。澳門金融業終於找到未來發展方向和定位,肯定對當地寫字樓需求不斷。

相反地,澳門住宅市場是以自住客主導。數據顯示,非本地居民今年上半年向澳門居民購入16億元住宅物業但出售給澳門居民則為30億元,說明外來資金正淨流出住宅市場。

二手叫價軟 換樓客轉增

自從今年2月實施取得印花稅及放寬青年首置按揭成數,青年上車客踴躍,搶佔每月總成交量八成以上。不過經過半年吸納後和剛踏入加息周期,9月起首置客已回落到七成多水平。首置客傾向選擇一手具規模含設施的新型屋苑,眾多恭J新盤錄得理想售價。反而近日二手業主叫價普遍回軟,尤其是大型單位,預計換樓客入市比例將持續上升。

賭收的持續穩定增長正鞏固居民購房能力。十一黃金周賭收不俗,促使10月賭收273億元,單月創四年新高。學者預計大橋帶動旅客,旅客人數可破3,500萬,而賭收逾3,000億元,明年起還有單位數低增長。明年澳門更迎來回歸廿年,有助訪澳旅客持續增長。

大橋通車更大力幫助會展業發展,把眾多國際性專業訪客帶入澳門會議和展覽中,推動港澳珠三地「一站三市」巡迴會議和展覽活動。正如前文所說,未來澳門訪客將變成較多元化、多國籍化,吸引他們延長留澳日子,催生較高產值旅遊活動。有效地推廣港珠澳三地聯遊是三地政府共贏的目標,如何創造具特色的旅遊內容實是三地業界共同的課程。

積極規劃土地應付發展

大橋開通立即構成澳門交通的巨大負荷,可以通過短期交通管理計劃加以緩解,但是長遠澳門是欠缺土地去持續發展。澳門實應啟動長遠城市規劃,積極選擇合適海面填地,把現時舊區的土地用途重整規劃,騰出更多空間應付未來幾十年發展需要。

粵港澳大灣區的西邊三大城市和港澳特區迎來全新大橋機遇,澳門政府應把握新機會積極產業多元化,利用中葡語平台締造商貿、金融領域的新機遇,為明天締造宜居、宜作的理想家園,共建粵港澳大灣區的一小時生活經濟圈。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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