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明年內地樓市料續偏淡

2018-11-06

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

筆者於本欄目在7月中曾經發表了今年內地樓市的回顧和展望,預料下半年內地樓市穩中偏淡。處身在今年第四季度中間,正是展望明年內地樓市的時辰。

首先回顧前三季度房地產數據。明顯地供求出現失衡情況:供過於求。前三季度,全國房地產開發投資同比增長9.9%,但是銷量增速則開始低位放緩至同比只上升2.9%,且有繼續放緩勢頭。中長線的走勢會是開發商減少投資額去平衡供求,以免出現大幅減價局面。

銷量放緩正在衝擊房企短期資金回籠。今年首三季度,房企到位資金同比增長7.8%,增速比首8個月上升0.9%,但是細心分析資金來源,便有茪ㄕP體會。其中,內地貸款下降5.1%(現在房企於內地貸款困難)、利用外資下降61.7%、自籌資金增長11.4%、定金及預收款增長16.3%和個人按揭貸款下降1.2%。

房企融資成本攀升

從五項絕對值考量,自籌資金和定金及預收款已各佔上35%,共計約70%,其是否充足直接決定房開企業生死!長期來看,房企面臨融資成本不斷抬升的問題,國家對資金流入房地產行業政策也決定其未來擴張或收縮程度。

如筆者於7月份文章中提及未來房價走勢取決土地市場。據中指三百城土地市場數據,三季度流拍面積佔推出面積的9%;9月房企拿地溢價率持續走低至7.19%,創近年新低。這正反映各類調控政策落地且發揮應有威力,高地價情形不再,市民對未來房價持續上升的預期不斷減退,未來房價將易跌難升。

表象證明支撐房地產高速發展的所謂三大紅利正在消失中:人口、金融和政策紅利。人口和政策紅利已說得不少,值得一提是金融紅利,中美貿易矛盾也催化金融紅利提早消失。不論國內外,融資面已從寬鬆轉為緊張。內地更是嚴控資金違規流向房地產,地產公司融資成本只有攀升:2016年內地上市公司私募債平均發行利率在5%以下,但是今年下半年已經升至7%以上;信託融資綜合成本更達13%以上。國外融資情況也不容易,例如琱j正考慮發行共計15億美元債券,五年期債券息率高達13.75%,嚴重吞食內房股的邊際利潤率。

未來可以預計,房企只可走精品化、效率化、多元化道路,不再盲目追求高產值和跨地域,地產結合其他產業如休閒、養老、旅遊、消費才是王道。

港珠澳大橋全線通車、高鐵香港段加入全國高鐵系統,這個粵港澳大灣區樓市會否相比全國火旺呢?總體來說,灣區內主要房價表現仍是差強人意,似乎基建效應需要較長時間才可落地體現出來。

看好廣州佛山車位

一線城市深圳和廣州,受到基數高和種種調控政策約束,兩地市場表現平穩。經歷8個月漲幅下跌以後,9月環比漲幅小幅回升至各0.6%。值得注意是廣州是四個一線城市中,房價水平最平的,有茠2萬元價差,是未來升值潛質較高的。廣州和鄰近佛山的私家車位前景可堪憧憬,大橋通車肯定促使商務和家庭自駕人士不斷上升,車位投資看高一線。

東莞地區交通正在不斷改善中,現時房價仍是處於較合理水平,市內二手房只比長沙、重慶、西安高,較其他沿海城市天津、南京、蘇州仍差上一萬元以上均價。如果看好未來基建溢出效應,下注東莞未嘗不是上策。

大灣區唯一不限購城市是惠州,上半年當地樓市漲幅領跑整個大灣區城市。進入傳統金九銀十,惠州樓市未能持續走高,更是出現量跌價平的情況,似乎市場高位後出現短期消化期。其他城市比如佛山、珠海、中山基本上平穩,無特別驚喜情況。

明年整體內地樓市易跌難升,內房股求存心態明顯,進入汰弱留強局面,多元化、效率化、精品化是未來房開企業主調了。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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