張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
2月18日，中央發佈《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，說明各城市地位和角色。除了四大中心城市外，《綱要》共提及珠海18次，是內地9個城市中排名第三，還高於GDP較高的佛山、中山和東莞，足見珠海市在整體大灣區發展中佔着重要地位。
本文是大灣區城市樓市透視的第三篇，是看重港珠澳大橋通車後的共融契機，爭先出版，以饗廣大讀者的胃口。
珠西一帶成未來供應主力
2018年，珠海商品房網簽成交38,491套，成交面積254.37萬平方米，環比上漲31%和57%，可見成交套數及成交面積紛紛上漲，剛需和剛改需求量都有所改善。其中住宅部分，新增供應274.62萬平方米，成交面積190.79萬平方米，環比同樣大幅上漲65%和69%。市場整體較2017年相比有一定程度向好，可見在局部放鬆調控下，樓市呈現轉旺勢頭。不過在較暢旺形勢下，成交均價反而微降大約1%至每平方米22,102元（人民幣，下同），主要是成交大量集中於珠海西區的低價地帶。2018年珠海住宅樓市表現可說穩中向旺，未出現價格飆升的失控局面。
從成交區域來看，冠亞軍非斗門和金灣莫屬，高欄港排第五；斗門、金灣和高欄港分別賣6,461套、3,838套及1,393套，已佔整體64%，即是三套成交房中，大約兩套在西區版塊，是珠海樓市的主力供應地區。前十名成交最高的一手樓盤中，金灣和斗門佔據8席，品牌開發展商包括金地、中航、龍光、奧國各佔一席，時代有二個及華發有三個，足見西區品牌樓盤銷情不俗。
預計未來幾年，西區仍然主導珠海樓市。珠海土地市場全年成交76宗，但是流拍5宗和終止7宗，與2017年成交了205宗，環比大降63%。其中，住宅成交宗地共19宗，西區9宗、橫琴3宗、市區7宗，吸金約129億元，佔總數約56%。單幅成交10億元以上共4宗，3宗均位於西區，未來主要供應地仍是珠西一帶。
或放寬港澳居民落戶要求
2018年珠海樓市是首十個月較為低迷，11月後因珠海人才購房政策刺激，實現小範圍鬆綁，年底前市場表現暢旺，以成交暢旺表現正式收官！從去年10月22日起，非珠海市戶籍的內地居民，需要取得全日制碩士學位並取得認證，如果是在相關企業工作，只有社保要求，根據人才類型不同要求社保繳納時間分別是一個月、三個月和一年不等。外籍和港澳居民則有其他要求，預料最近大灣區《綱要》出台後，市政府對港澳居民的具體要求再會放寬。
展望2019年，珠海樓市仍然是穩中向旺的年頭。四大主要片區會是不同類型買家的「心頭好」。受惠於港珠澳大橋的正式開通，橫琴灣板塊是最直接受惠的地帶。不過板塊內產品以40年產權式酒店寫字樓為主，在售均價大約每平米22,000元至26,000元。少量的70年產權住宅變成「奇貨可居」的商品，如時代保利中環廣場，價格在每平方米36,000元至38,000元，也是不俗選擇。
唐家灣剛改單位供應充足
高端客群可也選擇唐家灣和傳統市中心板塊。區域內生態環境成熟，高校和高新產業集中，生活設施齊全，更可選擇臨海地段。當然呎價均在3萬元上浮，不過剛改單位供應較充足，合適高消費一群。剛需朋友和港澳人士首置者，大可去珠海西區板塊下注，取其均價較低、全新樓盤設備新型、有着不同戶型任君選購。如果位於斗門或金灣中心區，更享有優質的教育、醫療和生活配套設施，是上車、退休、消閒人士的不俗選擇。
《粵港澳大灣區發展規劃綱要》標誌着中央政府鼓勵九市二特區融合地、共享地發展成為世界級的大都會。當中除了四大中心城市外，珠海市憑着天時、地利、人和的優良條件，勢必突圍而出，成為珠中江城市群的領導者，置業珠海長遠地是盡享珠江西岸發展的機遇。
至於下注多少金額，視乎各位的剛性需要或剛改要求，親臨樓盤考察物業情況、區域條件和附近教育、醫療、交通、生活設施是不可缺少的。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。