張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
今期是筆者首份豬年作品，先向諸位讀者拜年，恭祝各位身體健康、萬事如意、投資順利、年年有餘！
筆者不是精通流年運程的學者，但是從理性分析豬年的中港經濟是動盪年頭，主要是源自中美貿易摩擦。這是中美兩國對未來經濟主導權的長期爭論，肯定不容易也不可能於短期內完全解決。筆者相信中美貿易爭論可能延續5年，對香港樓市構成中長期的不明朗因素！如果單看豬年樓價影響，3月1日是首個關鍵日子。
低價新盤造就「小陽春」
從上周中美商務官員北京的談判報道，預計3月1日前完全達成協議的可能性不高，中美雙方應該再延長不少於2個月的寬限期。6月底前，當最新貿易條件還未最後敲定前，投資市場包括股票和房產市場都是面對不明朗因素，總體趨勢是易跌難升的。這是宏觀因素，再細看微觀因素。
樓市上月價量齊升，締造樓市小陽春局面。據土地註冊處數字，1月份一手和二手住宅成交分別錄得2,197宗和2,616宗，較12月大升4.5倍和37%。2018年全年登記一手和二手私人買賣合約共約58,746宗，一手樓成交佔15,458宗，而一手成交額約為2,255.46億元，是歷史紀錄次高。如果看中原地產研究部報告，2018年登記一手私人住宅買賣合約，平均每宗1,459萬元，數字錄得3年連升。
歷史上，香港樓價急升主要源自一手樓價上升，再拉動二手價接力再上，形成一手和二手價格互相拉升的連環效應。同樣地，於下跌周期中，如果一手樓開始減價速銷，二手樓也會被拖低，反方向地造就樓價持續調整的循環慣性。根據土地註冊處一二手價比例，5年內都有着不少起伏，2014年至2018年一手溢價率分別是91%（2014年）、47%（2015年）、74%（2016年）、76%（2017年）和72%（2018年）。請大家注意一手溢價率近3年都超過七成，反映發展商持樂觀角度開價，而且買家也願承接較高溢價比例，締造現時香港住宅樓價「長升長有」的情況。
不過，中美貿易對抗扭轉整個上升軌道。去年12月份，幾個發展商均同時改變新盤定價策略，首批平均價均低於當時同區二手樓價一至三成「開心價」開盤，當然吸引不少自用者和投資者入市，就是造就了1月份一手小陽春。一手樓市氣氛改善也催旺二手樓市，但是二手樓價是偏向價平量升局面。
發展商短期或審慎開價
豬年一手樓銷售是用什麼策略？根據香港文匯報綜合市場資料總計出2019年潛在新供應單位總數大約2.73萬伙，主要供應地區是九龍區 （含將軍澳及西貢）的10,712伙和新界的14,961伙。2019年供應重貨區依次是屯門（5,127伙）、大埔（4,279伙）和九龍塘、何文田及馬頭角（3,483伙）。如果包括去年新盤貨尾單位，則總體潛在供應量不少於3.2萬伙，是平均一手樓年銷售量的一倍。如某些開發商銷售部主管透露，豬年策略都是利用低價開售首批單位，銷情理想再加價加推單位。
文章開始描寫宏觀形勢時，豬年首半年香港市場仍然受制於中美貿易摩擦的不明朗因素，一手樓定價應較為審慎，一手溢價率偏向保守，會再拖低二手樓價。待年中雙方貿易條件落實後，經濟表現才會見底回升，一手樓價才可望正常化。
無容置疑，中美貿易戰的影響使美國內部經濟增長放慢，今年內美國加息機會大減，對內地和香港樓市都起着穩定作用。不過，如果再放眼中長期，當中美貿易重納正軌後，兩國經濟表現回歸合理區間時，美國聯儲局肯定重新訂定利息政策，把利息上升回合理水平。即是說明利息已見底向上升，問題是何時才重啟上升時間表。
首半年樓市料價穩量升
綜合來說，筆者認為豬年首半年是價平量升的，主要是受惠於首6個月本地銀行仍會積極爭取樓宇按揭業務，願意使用較低按息和優惠條件，成交額不減但成交價只可維持較平水平。當下半年中美貿易情況趨向明朗，兩國經濟情況從低位復甦時，整體經濟表現改善，投資活動才走向正常化。從數據分析，香港住宅單位於下半年供應量是較充沛的，那時才真正見到供應量充裕對樓價的影響，大家不妨靜待中美貿易戰最後結果，方再具體分析吧。
最後寄語，豬年是經濟不確定年頭，投資房地產要小心行事，自用是無問題的，但是炒賣物業則不易獲利。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。