張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
聯合國剛發表《2019年全球幸福報告》，筆者比較中國人社會的中國內地、港台的狀況，台灣、香港和內地依次排名第25、58和76名。計算排名的幸福指數是根據8大因素，包括人均收入、人均壽命、社會支持度、慷慨度、腐敗程度、樂觀情緒、悲觀情緒、人生選擇自由度等等。
講人均收入，香港遠高於台灣和內地；講廉潔性，香港也是首位。香港人較台灣人不開心的主因是欠缺樂觀情緒。筆者估計包含着經濟因素如居住環境越見狹小、本地工資水平增長遠低於樓價升幅、就業前景不明朗等等。其實尋根究底都是特區的土地資源未能應付就業、商業、居住、休閒等等需要。
市民們應能明白政府在棕地、郊野公園用地及現有私人遊樂用地中尋找足夠土地，去滿足未來特區內各種需要是遇上巨大的經濟、政治及社會的阻力，仿照以往港英政府的大規模填海造地是最高效益、最易執行、最易把握和最短時期的可行方法。特區政府更可利用較充分的土儲籌碼跟其他土地持有者或土地佔用者取得較合理的補償方案！
填海阻力大 林鄭須有大決心
回顧香港特區政府成立以來的歷史，不難發現再推動填海真是好難。從歷任政府的特首施政報告對填海計劃的表述，更可見其端倪。
基本上，頭二任特首的施政報告中，對填海一詞的表述可以說是「少得可憐」，只是寥寥一句來交待，表明不是施政重點。但是從上任梁振英特首開始，對推動填海計劃是年年加重。如2016年施政報告中，首度提及「研究發展東大嶼都會，透過在交椅洲附近興建人工島，長遠建設第三個核心商業區，及居住人口達40萬至70萬的社區，並連接香港、大嶼山和新界西」，基本構想已然成形。
2017年特首林鄭月娥選擇成立土地供應專責小姐去凝聚社會最大的共識。更在2018年，特首正式把「明日大嶼」計劃登埸，並用超過二千字說明整個填海計劃，委實是下着「前所未有」的決心和未來的毅力和魄力去解決特區的長遠土地資源缺乏的基本問題。
政府早前公佈「明日大嶼」首階段初步造價評估達6,240億元，是香港歷來最昂貴的基建支出。但如果拆解各項開支的細節，可見興建大型人工島的成本效益，並不差於新界收地拓展發展區。原則上分為三部分：交椅洲人工島填海和島上基建的共2,560億元、其他地帶包括欣澳、龍鼓灘及屯門沿海由填海連基建工程支出的共950億元及6項連接交椅洲去香港的道路和鐵路、去大嶼山道路、去欣澳鐵路和西部海岸鐵路和其他公路興建和擴闊工程的共2,730億元等等，旨在把交椅洲人工島和港島、大嶼山、屯門等地用公路和鐵路連接起來。這項2,730億元是不會亂花的，是可以發揮人工島最大的居住、商業及消閒用途的效益。
發展局澄清不會掏空庫房
反對團體最大的擔心是「明日大嶼」計劃會掏空庫房。發展局特別引用測量師學會對交椅洲人工島的地價收益的9,740億元至1.1萬億元的估算，以證明不會蝕本的。
如測量師學會產業測量組主席所解釋，該會是引用啟德區最新住宅和商業地價再用折扣來計算出較保守的標的地價，這個估算而來的商住用地地價是保守及可信的。筆者認同交椅洲人工島上的住宅和商業是不難以8,000元以上樓面地價找到發展商的。
填得越大 平均地價越平
某些評論批評這項估算是以現值比較，筆者認為也是「站不住腳」的。香港是經濟自由社會，如果經濟出現起伏，地價及樓價升跌同樣也拉動各項成本的起跌，這方面不用太擔心。
至於也有不少批評特區政府的成本控制是工作不及格，筆者是絕對認同的，但是吸取以往基建成本超支的經驗後，特區政府和香港專業團體絕對有能力可以改善成本控制，挽回市民信心。
作為生意人和專業人士，筆者認為如果從現有價值去估算，交椅洲人工島填海計劃已封了「蝕本門」，應該原則上視為可行。至於計劃是填海1,000公畝或甚至1,700公畝，則必須啟動撥出顧問報告各工程款去研究、分析及下結論。不難想像是越填得大塊土地，平均地價則越平，最後攤分的地價加上建築成本的基本住宅及商業樓的總成本也是最合乎經濟效益。
林鄭政府肯定是務實有為的政府班子，何不放手支持先批出顧問報告費用去決定填海的規模，然後才落實細節。無限期的討論只會把香港經濟拖後，實不見港人的福祉，某些土生土長的香港人對粵港澳大灣區融合仍然持着觀望態度，何不先研究「明日大嶼」填海，強化特區的土地儲備。當立於較平均的談判基礎上，再尋求大灣區如何融合，這不是更划算嗎？■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。