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一手空置稅會奏效嗎?

2019-04-16

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

政府去年中提出多項房屋政策新措施,一手空置稅是六項新房策之一。

四月初,運輸及房屋局公佈一手空置稅建議《條例草案》詳細資料,並把發展商高管人員如同意或縱容干犯罪行,納入刑事犯罪化,期望收取最大的阻嚇作用。對於可能被刑事檢控,眾多開發商老闆及高管人員自然群起反對,並且紛紛提交各類修改意見。

可考慮對豪宅延長放寬期

先讓讀者重溫《條例草案》的主要內容。

一手空置稅正名是「額外差餉」,主理部門是差餉物業估價處。收稅對象針對已落成12個月的一手住宅,二手住宅及工商物業均不會受影響,被徵收是持有住宅的發展商。徵收的稅款為單位應課差餉租值的兩倍,如按私樓回報約2%至2.8%,空置稅大約相當於單位樓價的5%。換句話來說,發展商每年持有空置單位成本是5%,這相比現有私樓回報率還高於2.2%至3%。

明顯地,特區政府旨在逼發展商盡快脫手空置單位。讀者請關注一手住宅空置稅率是統一的,無再按單位面積和樓價區分,理論上法例對各類住宅負面影響相同。不過發展商則持有相反聲音,紛紛指出一手空置稅對豪宅衝擊最為嚴重。他們持有理論是豪宅的平均銷售期都超過12個月,因為豪宅投資者是較稀缺的,而且需要較長決定時間及銀行貸款批示期較久。

平情而論,發展商的反饋意見符合市場情況,不少豪宅都需要超過1年才可完全脫手。如果政府想通過一手空置稅來大幅增加新樓供應量,則豪宅部分的存量不變,對增加供應量幫助不大。又如果一手空置稅是旨在增加年青人或未置業者成功上車,豪宅單位根本不是他們上車一族可負擔的。其實政府可考慮對豪宅延長放寬期限至24個月或減低空置稅至1倍,這樣才較符合現在情況。

對於計算空置日期,發展商與政府頗有分歧,草案建議是按入伙紙滿12個月計,但是發展商反建議以按出滿意紙後18個月至24個月計算,為發展商提供較為彈性寬限期作發展和銷售部署。發展商更揚言會把一手住宅空置稅納入計算發展總成本內,肯定影響投標住宅地皮的意慾和價錢。

按入伙紙日期計較公平

其實按照入伙紙日期計算較為容易和公平,因為入伙紙是表示已適宜入住和符合建築物條例,但是滿意紙是視乎該地段的土地開發條文完全符合的,兩者是有荇琤貌漱應央C如果土地上有數幢住宅分期完成,又地段沒有再細分,則滿意紙是會於所有開發條例經地政署完成驗收後才發出。某些本地樓盤的滿意紙和首期入伙紙日子相差逾多年才成功獲取!發展商更會被鼓勵延長滿意紙日期,來達到延遲交納一手空置稅!既然入伙紙是只是針對相關幢數,且較為容易執行,保留入伙紙計算是較為簡單、公平的。

此外,政府評估至2018年3月底,一手私人住宅約有9,000個未售出單位(佔當時預計供應量4%),相比2013年3月底的4,000伙 (佔當時預計供應量6%),數量錄得大幅增加,是主要支持政府採用一手空置稅的理由。但據商會收集的數據,有關數目包括已出租項目,估計實際空置單位不會多於三千伙,空置率估算只為半成。作者相信一手住宅空置率應該是豪宅遠高於中小型單位,尤其是合適上車的小型單位,其主因已於上幾段分享過。如發展商所說,一手空置稅收達到真正供應大增的效果偏低,則市民渴望一手空置稅成功擠出開發商的貨尾單位的願望會落空。

姿態作用高於實際效果

筆者相信特區政府開收一手空置稅是「事在必行」,是姿態作用高於實際效果。但是作為政府打壓樓價的姿態作用是必須的,表明已採取不同手段去阻止持續上升。一手空置稅的條例已經開始諮詢,已經令發展商加速推售手中樓盤貨尾單位,且沒有再大幅增加叫價。不論條例最後「狼來了」或真正上馬,特區政府已收到預期效果,是值得點讚的。

二手樓的空置率相信更低,擴展到二手空置稅是收不到顯著效果,且政治上是不受歡迎的,不提也罷。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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