張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
江門市是廣東省著名僑鄉。早於1997年，該城市已開始被冠上多項榮譽稱號，包括中國優秀旅遊城市（1999年）、中國舞蹈之城（2015年）、國家森林城市（2017年）及最新的中國大陸最佳商業城市百強（2018年）。
不過就經濟發展而言，江門市是大灣區內地9市中較為滯後的，但是處於大灣區與粵西連接的重要交通樞紐位置，未來經濟發展肯定會迎頭趕上。
江門市總面積約9,505平方千米，常住人口（2018年底）約456萬人。截至2018年底，全市地區生產總值及人均生產總值是2,900億元及63,000元（人民幣，下同），分別按年增長約7.8%和6.8%。2018年一、二、三產業比重是7.2：48.1：44.7，說明第二產業仍是經濟主導，但是第三產業未來持續增長，將變成二、三產業「雙翼齊飛」的形勢。
今篇是筆者回顧和展望粵港澳大灣區中內地9個城市房地產市場的第六篇，當然要回歸正傳，讓各位讀者可以清楚考慮如何下注大灣區房產市場。
據江門住建局數據顯示，2018年全市預售和成交一手住宅共6.68萬和5.26萬，同比增長21.2%和減少22.1%，說明2018年是近年最高量的預售一手住宅年。全市一手房成交價同比上漲12.9%達8,315元/平方米；全市庫存同比上漲46.5%，為43,647套，預計去庫存周期約十個月，仍處於較合理區間。
去年新房銷售呈「W」走勢
如江門市代理商樂高的回顧，該市去年新房銷售呈現「W」走勢：1-3月樓市在平淡中逐漸升溫；4-6月江門市區賣房量迎來全年的高峰期，推動土地市場市中心三區多次出現高價成交；7-9月感受到市場開始降溫，城區成交量波動下滑；10-12月，樓市及土地市場雙雙降溫「入冬」，土地流拍或終止掛牌頻頻出現，城區成交量創下全年新低。這股減價潮延續至今年首二個月，全市均價下降至7,842元/平方米，同比下降4.5%！但是再仔細分析，頭二個月的一手住宅定價出現區域性落差。仍是錄得均價上升的區域包括市中心蓬江、江海區、外圍的台山、開平和恩平市；但是新會區和鶴山市則見到負增長。究其原因是蓬江、江海區是市中心主要區域，屬全市商貿業和服務業中心，樓價抗跌能力較強，而居民追求理想大型單位的自然走向外圍三市，取其均價低和新盤源較多。
未來樓價走勢要看土地市場！2018年，江門全市共計出讓土地69宗，終止和流拍共20宗，而終止和流拍全於下半年發生！去年全年成交總金額和面積分別約是196億元和246萬平方米，同比上漲19.82%和11.33%。下半年江門土地市場逐漸回歸平靜，房企爭地因為賣樓放緩而趨於謹慎。這也預示今年首季樓價回調，踏入第二季就看整體經濟如何走。
蓬江區為全市第一大「金主」
以各區成交金額來看，蓬江區是全市第一大「金主」，土地總出讓金額約81.3億元，佔比全市金額的41.5%；其次是新會區的28.3億元（14.4%）和台山市的26.1億元（13.3%），這三區市已佔上70%。從各區成交樓面價來看，樓面價較高的區域集中在市中心三區（新會、蓬江、江海區），是介於5,000至5,500/平方米區間，未來售價不會低於一萬元/平方米。較便宜地價區則肯定是外圍四市，依次由高至低是台山、鶴山、開平市（均於1,700至2,200元/平方米）和恩平市（低於1,000元/平方米）。各位如想找到八字頭一手均價的房源，可到新會區和鶴山市；六字頭的房源，可到開平市和台山市；五字頭的房源，大可去恩平市找到單位。不過，全市的6,000元以下房源，筆者預計今年內會完全消失了！
傳統智慧告訴我們，買新房應找上當地較大型開發商，以下資料可作為參考！近年來，進駐江門的品牌房企越來越多，各大知名房企包括碧桂園、保利、方園、奧園、富力、時代，而「本地薑」的駿景灣實力也不俗，大家不妨留意細心選擇。
限購只覆蓋3個中心區
當地房市政策也該留意分析。首先是限購政策：本地戶籍限購三套、非本地戶限購二套、首套房預支付三成首期；限購地區只包括新會、江海和蓬江3個中心區，其餘不限購。如果要貸款的話，現行一套多基準利率上浮二成、二套多為基準利率上浮二成半。去年11月中，江門市正式發佈《人才房》的徵求意見稿，頂尖人才到省經領軍人才全轉來江門工作，分別給予不少於60萬工作經費補貼、免費提供一套住房居住、工作滿5年贈予個人。不難預料江門房產市道今年會趨向平穩。在供應量不缺下，樓價會平穩上升，是入市不俗時機。繼肇慶市外，江門市是另幅大灣區房價最後窪地，各位投資者可以小試牛刀。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。