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名家時評:收回土地建公屋締造多贏

2019-09-21

曾淵滄 博士

特區政府終於決定為「一手樓空置稅」立法,法例刊了憲,立法會休假後一開會就會提出一讀、二讀,估計會成功通過。差不多與此同時,民建聯建議特區政府應該積極運用《收回土地條例》,有償收回大地產商手上的農地以興建公共房屋。民建聯的建議在香港引起眾多的討論,大地產商新鴻基地產也罕有地表態支持。

過去許多年,香港的大地產商經常被批評為地產霸權,被政治人物攻擊為囤地。但是,一旦有人提出動用《收回土地條例》,同一批政治人物又會站出來說這是很難行得通的方法,理由是地產商必然會申請司法覆核,地產商財力雄厚,一場場的官司打到終審法院那是好幾年後的事,遠水救不了近火。這一回,新鴻基地產高層公開表態支持這個建議說明香港社會正在改變,不少人指出,近期香港的社會動亂,原因之一就是香港房價太高。

引用《收回土地條例》不是政府無償搶走地產商手上的土地,而是根據市價收地。這市價肯定比當年地產商買入價高許多。因此,地產商也是有利可圖。如果地產商打算自行開發這些土地,相信特區政府也不會反對,就讓地產商自行發展,賺取他們應得的利潤。當然地產商若自行發展,得繳交一筆錢補地價,這筆錢的計算就是住宅用地或商業用地的地價與農地地價的差異,以新鴻基地產最近成功補地價的實例來看,補地價成本已經是非常高的水平,簡直相等於2年前政府土地招標價。樓價上升,地價也上升,通過政府土地招標買地或通過補地價將農地改成住宅用地的成本已相差無幾,唯一的分別是補地價改劃土地用途的主動權在地產商手中,土地招標的主動權在政府手中。過去幾年,政府土地供應遠遠不足,無法滿足市場的需求,於是地產商就「適量」地將小量農地通過補地價改劃為住宅用地。

地產商改劃土地用途不但要補地價,也需要通過城市規劃委員會,地積比更經常是爭論的重點,地積比低則所能提供的住宅單位少,地積比高則要考慮多重因素,包括交通配套。當然,高地積比地產商補地價的金額也會提高,增加發展風險。因此,比較地產商自行發展與政府通過《收回土地條例》發展的最大分別有二:一是發展的主動權,二是所興建的房屋的類型。這一回新鴻基地產高層在表態支持民建聯的建議的同時,也要求政府在收回土地之後只用來興建公屋。也許,這正是最符合多方利益的方向,政府收地建屋,供應增加,但只限於公屋,對地產商的利益影響不大,地產商也就不一定會搞司法覆核打官司。

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