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「澳門都市更新」號列車正式啟航

2019-11-05

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

早於2006年澳門特區政府已啟動舊區重整的立法工作,但最終被撒回《舊區重整法律制度》。隨茠懋|實況的急促轉變,特區政府提出都市更新概念,更將概念列入《澳門特別行政區五年發展規劃》,並以點帶面、分區分片靈活多元策略,逐步推動都市更新。

政府先後在2016年3月成立都市更新委員會及2019年4月組成政府全資擁有的澳門都市更新股份有限公司,由單純的諮詢機關過渡到獨立公司,主營協調和推動一切同都市更新相關的活動。

都市更新是現任政府上台時其中施政目標之一。在馬上離任之屆,現任政府終於在10月初展開《澳門都市更新法津制度》諮詢工作。相關官員先後到電台、電視台和發佈會解釋和回應法規文件內容,並開展多場公眾人士和專業團體諮詢專場。在12月9日諮詢完成後,把收集意見歸納入法規中,再提交修訂法規。都更法律制度的正式公眾諮詢是非常重要一步,表示由諮詢進入實施,是澳門都市更新運動的里程碑。都市更新號正式啟航,帶來什麼商機和實際問題,筆者利用本文概論一下。

諮詢主要有六重點

諮詢內容主要分開六點,即都市更新的概念、目標及原則、都更模式、利害關係人的保障、樓宇重建業權百分比、徵購制度和多元爭議解決機制,其中尤以利害關係人的保障、樓宇重建業權百分比和徵購制度最受關注和最具爭議性,正是多場諮詢會主要發問題目。

如同名稱的含義,都市更新概念包含都市更新規劃區內外的樓宇重建和維修保養與修復,以及相配套的基礎設施、公共設施及公共地方的規劃建設。簡單而言包含拆建、維護和活化三大策略。

特區政府建議澳門都市更新股份有限公司是執行主體,私人實體可與都市更新股份有限公司合作,或者在符合條件下自行發起,由該公司提供必要的技術指導輔助。既然股份有限公司擔任吃重主導角色,未來公司必須具備各方面的專業人才,包括法律、會計、資產(含物業及商業)估值、城市規劃、建築、公關團隊,主動和輔助各項都更項目。有份參加的發展商、企業及個人都應延聘專業顧問公司給予各項諮詢服務。

香港市建局可借鏡

其實香港的市區重建局可堪借鏡,經過約十年實務運行後,他們各種實施細則和實戰經驗大可應用於澳門社會中。因為畢竟財力有限和具體建造物業經驗不足,都市更新股份有限公司可把已規劃及完成收地的項目向企業招標興建。視乎總體項目規模,更可選擇澳門或國際性邀標方式,將國際開發模式引入澳門,齊力打造宜居、宜人的生活環境及模式。從財政、社會角度考量,其實不是所有舊樓地塊適合重建的,舊樓的保護修復或保育活化可以是都市更新的較佳選項。根據筆者理解,澳門現有法律對監管及執行舊樓的維修和保養顯然不足,更加重要不強制業權人執行。雖然政府已設立資助計劃,但是明顯地宣傳力不足,令市民都無積極申請。可以參照香港立法經驗,特區政府設立強制性驗樓和強制性驗窗計劃,建議把樓齡三十年以上的樓宇歸納其中。所涉及範圍應包括樓宇整體結構、外牆和樓層間滲漏水、外牆維修、水電供應、防火設備、電梯維修和更新、天台維修和保養等等。參照香港強制性維修經驗,鼓勵本土專業人士參加,並容許外資維修公司通過獨資、合資、合作方法進入澳門市場。最近發生的黑沙灣廣福祥花園第四座的嚴重火災引發出的社會關注,正是整體城市的隱患。

利害關係人的保障是重要一環!居住用途的不動產採用單位置換,現金補償、特別津貼,可以是單項或是兩項或以上的組合,都要經過獨立和公正的第三方的評估意見,並且設立公開透明的上訴機制,方可行之有效。根據鄰近地區的案例,收回非居住用途的不動產最具爭議的。例如祐漢區現存舖位是由原來居住用途改變過來,是按現有商業用途或規劃居住用途賠償。因為工業生產北移,北區的不少工廠單位已轉為辦公室和陳列室用途。如果收回該些工廠大廈時,應採用現有用途或原有規劃用途進行賠償。這些真實情況通過訂立賠償估價守則處理?還有生意利潤損失或更甚是結業賠償,這些損失如何公平地估值呢?

都更法制度諮詢文件是第一步。進行多場公眾和專業諮詢後,訂立應修改意見,是前進第二步。往後是漫長旅途,期望下屆政府利用強大魄力和理想民望,持續推行都更項目。特區政府持有開放態度、廣納民意、開放市場,讓各地投資者和專業人士參加,以最短、最有效、最合乎經濟、社會、民生效益,令澳門都市更新正式啟航。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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