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鼠年樓市會是沙士疫市的翻版?

2020-02-11

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

根據香港政府最新公佈,去年本地GDP收縮1.2%,是10年最差。但是當踏入去年12月份後,社會運動有所降溫時,本地經濟是有茼^暖跡象。事實上,2020年香港住宅樓市開局不俗。中美兩國正式簽署首階段關稅協議,加上央行放水和維持低息,一手樓銷情暢旺,帶動二手樓價止跌企穩,業界紛紛預測農曆年假期後會再現「小陽春」。

不過1月底爆發新冠肺炎,基本上把整體樓宇買賣活動叫停。本來預計2月份會有約7個新盤可以登場,涉及約2,000伙單位,主要包括3大樓盤如新地天水圍新盤、會德豐日出康城9C期及萬科的長沙灣福榮項目,眾開盤的地產公司高管先後表示2月份的新盤推售日子看疫情走向,不排除會延遲開售。

在疫情市下,筆者較為清閒。藉虓s春佳節,筆者利用電子訊息跟各客戶、朋友和親戚拜年、問候和閒聊。已身為父母級人馬,眾多客戶諮詢筆者新冠肺炎疫市會否締造「沙士價」重現?筆者在此文章試圖分析回答。

03年有不少買家入市

不如先回顧2003年官方樓市數據。當年整體住宅成交宗數是71,566宗:一手樓有26,498宗、成交總額達730億元、均價達276萬元;二手樓有45,078宗、成交總額達805億元、均價達179萬元。如果從1997年第三季計算至2003年第三季,跌市歷24個季度,累積已下跌約65%。2003年樓市活動情形是「先低後高」,從一手樓成交宗數改變便會看得明白。

2003年上半年一手成交登記只有10,202宗,疫情半年間平復,令到下半年一手銷售急增六成至16,296宗,一洗上半年的頹風。

不少自住者及實力較雄厚的投資者把握「沙市價」踴躍入市,都已獲得倍數的豐厚利潤。為了挽救本地疲弱經濟,中央政府於當年開放港澳自由行,各類本地物業瞬間轉旺,一舉締造歷時十數年的大牛樓市,物業持有者手持理想的升值,自然地持貨能力愈變愈強,「急放吐現」的現象不太普遍。

重現「沙士價」可能性不高

如果參看2003年疫市中樓市表現,不難理解現時住宅淡靜。當新冠肺炎疫情在擴散時,本地商業活動包括樓宇買賣及建造活動肯定被凍停,一手樓推售活動被延後。一些需要「急吐現」的小業主會削價求售,已有零星降價成交出現。再者那些住宅屋苑和個別大廈有確診者居住或被隔離的,樓價會被降低。

在港府推出頗嚴厲的接近完全「封關」措施後,本地疫情確診人數可望受控逐漸走低。只要於未來兩個星期的關鍵時刻內,新冠肺炎疫情於全國和港澳地區得到有效控制,則對本地住宅樓市影響是短暫的,重現「沙士價」的成數不高。

綜合現時各方疫情發展,筆者期望新冠肺炎疫情於2月份內受荓惆謘A確診者數目不會3月初後保持強勁升幅,好讓本地商業活動於3月中後陸續正常化。

筆者預測經濟恢復期維持整個第二季度,6月初才慢慢被納入正軌。

筆者希望當一季結束後,樓宇買賣和建造活動逐漸在4月初正常化,發展商可望4月初部署重推新盤。根據筆者前些文章表示,2020年全新樓盤逾2.7萬伙可以應市,最終推盤多少會影響樓價榮辱。在眾多樓市辣招影響下,一手樓市場仍是主導整體,二手樓業主只有跟隨一手樓定價。大部分二手業主坐擁倍數計的樓價升值,持貨能力不弱,自然地急放的趨勢不大。

「齋還息」措施減下跌壓力

上周四中銀香港宣佈率先推出五項措施幫助業主應對疫情影響,當中焦點是提供物業按揭貸款「還息不還本」計劃,最長達一年「齋還息」。「齋還息」措施適用於香港境內物業,包括住宅、村屋、工商物業、商舖、車位等等,有助自住者及各行業老闆渡過短期財務難關。這項紓困措施有助減低小業主供款壓力和各行業的經營成本,減少樓價下跌壓力。

世界歷史不斷地重演。上世紀「西班牙流感」煞停第一次世界大戰,但是不斷變種流感病毒仍然是人類生存的威脅。期望人類會同大自然各種生物和諧共處,不再破壞生態平衡,不會食用各種野生動物,使世界生態環境健康。

歷來物業市道是循環性的,筆者期望樓價經過合理可控的調整後,市道回歸市場化,種種樓價管制措施失效後,住宅樓宇市場進入正常情況。■ 題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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