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6月份料為鼠年首度新盤蜜月期

2020-05-12

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

如果鼠年進行香港樓市的關鍵詞選舉,筆者肯定是寫上「新冠肺炎疫情」!

毋庸置疑,新冠肺炎疫情對香港樓市是起茈面性的打壓,包括住宅(一二手樓)、非住宅的工商貿物業,未開發地盤、甚至新經濟下的物流中心、數據中心和基建輔助的物業如機場購物中心、火車站店舖及郵輪碼頭商舖,都受到不同程度的價格/租金下跌壓力,且市場前景實被疫情嚴重程度左右。「限聚令」截斷外出消費的人流,也令買家不能參觀新樓盤,疫情確「冰封」了一手樓銷售市場!

疫情緩和 「貨尾」貼市價賣

土地註冊處最近公佈,4月份住宅買賣合約共4,102宗,較3月上升6%;據地產代理報告統計,2020年首季一手銷售合同只有2,393宗,與去年同期5,574宗比較,下跌幅度接近六成。

近期疫情緩和及本地確診數字歸零,發展商積極以貼市價出擊「貨尾」單位,一手買賣確實有茼^暖情形,帶動四月份一手物業買賣錄得750宗,按月回升近三成。過去四天長假(4月30日至5月3日)新盤市場合計售出逾260伙,其中假期首天交投已突破百宗,其後每天均錄得逾50宗,相比上次復活節假期4天長假只售出約100伙,大升1.5倍。發展商先以「貨尾」單位「試水位」,收到頗滿意的銷售成績,對「限聚令」完全放開的後市添加不少推售信心。

隨蚍s東省和港澳疫情的基本性受控,特區政府有信心地放?「限聚令」人數由4人至8人。如果5月21日時,本地確診感染人數仍然保持零或單位數,不難預料「限聚令」完全取消或人數進一步放寬,孕育茞z想一手銷售的主觀環境。

其實根據傳媒於3月底統計,今年第二季料26新盤逾7,300伙可應市,近七成位於新界區,約4,900伙,聚焦沙田大圍站項目第一期和將軍澳日出康城第八期,分期單位總數是783伙和1,422伙,累計2,205伙,大約佔上45%!四月份二段四天長假期的「貨尾」單位銷售佳績已加速發展商開售全新樓盤單位,5月份最少4個全新樓盤部署推售,合共約3,105伙。

最少4全新盤部署本月推

其中「一馬當先」是永泰地產的屯門青山公路大欖段新盤,項目提供517伙,實用面積297至1,614方呎,大小單位齊備,預計明年6月落成。接力而來還有三大樓盤,包括長實的將軍澳日出康城第八期的1,422伙、新地的天水圍濕地公園項目第二期的699伙和萬科的深水齛硅a街新盤的467伙,是自疫情爆發後最火熱的月份!

筆者預算今波一手樓的銷情不會太差,料成交額可達1,500至2,000宗,做出去年11月後新高。若果5月份全新盤單位收到熱賣效果,則6月份肯定是鼠年新盤的蜜月期!

既然一手樓會出現「旺場」,那開發商應該選取什麼單位開售?答案是從今年歷史銷情結果找上。

根據今年首四個月新盤售出的數字統計,300呎或以下、300至500呎、500至700呎及700呎以上分別佔上12%、44%、25%、19%,而700呎以下已有八成以上、五百呎以下已有五成六,足證中小型單位銷情較受保證,自然成為首個蜜月期的當然之選!另外細型戶或甚至「納米樓」呎價高但面積小,收到低總價、高單價效果,仍然吸引發展商供應,也不難被上車客吸納。

去年一手樓大豐收,成交宗數高達21,108伙。因為新冠肺炎疫情使首季一手銷情受阻,估計今年只能回到約18,000宗,餘下七個月則要追回13,000宗,月均不少於2,000伙。在現今待復甦本土經濟下,連番錄得月過2千伙串銷成績是愈來愈困難。當銷情出現滯銷時,發展商可能用不同銷售手段輔助,例如減低開售價、增加按樓成數、補貼供樓首段利息支出和部分印花稅等等。

下季是樓價真正考驗時刻

預料6月份迎來鼠年首度新盤蜜月期,進入第三季中後期才是樓價真正考驗時刻。那時經濟不良因素大多曝光、失業率升至頂位、部分剛需已被吸納,發展商的定價策略左右後市去向,各位業主和投資者多加注目,制定具體策略應對吧!一手盤會否重奪主導角色,還有待市場提供答案。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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