張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
如果鼠年進行香港樓市的關鍵詞選舉，筆者肯定是寫上「新冠肺炎疫情」！
毋庸置疑，新冠肺炎疫情對香港樓市是起着全面性的打壓，包括住宅（一二手樓）、非住宅的工商貿物業，未開發地盤、甚至新經濟下的物流中心、數據中心和基建輔助的物業如機場購物中心、火車站店舖及郵輪碼頭商舖，都受到不同程度的價格／租金下跌壓力，且市場前景實被疫情嚴重程度左右。「限聚令」截斷外出消費的人流，也令買家不能參觀新樓盤，疫情確「冰封」了一手樓銷售市場！
疫情緩和 「貨尾」貼市價賣
土地註冊處最近公佈，4月份住宅買賣合約共4,102宗，較3月上升6%；據地產代理報告統計，2020年首季一手銷售合同只有2,393宗，與去年同期5,574宗比較，下跌幅度接近六成。
近期疫情緩和及本地確診數字歸零，發展商積極以貼市價出擊「貨尾」單位，一手買賣確實有着回暖情形，帶動四月份一手物業買賣錄得750宗，按月回升近三成。過去四天長假（4月30日至5月3日）新盤市場合計售出逾260伙，其中假期首天交投已突破百宗，其後每天均錄得逾50宗，相比上次復活節假期4天長假只售出約100伙，大升1.5倍。發展商先以「貨尾」單位「試水位」，收到頗滿意的銷售成績，對「限聚令」完全放開的後市添加不少推售信心。
隨着廣東省和港澳疫情的基本性受控，特區政府有信心地放?「限聚令」人數由4人至8人。如果5月21日時，本地確診感染人數仍然保持零或單位數，不難預料「限聚令」完全取消或人數進一步放寬，孕育着理想一手銷售的主觀環境。
其實根據傳媒於3月底統計，今年第二季料26新盤逾7,300伙可應市，近七成位於新界區，約4,900伙，聚焦沙田大圍站項目第一期和將軍澳日出康城第八期，分期單位總數是783伙和1,422伙，累計2,205伙，大約佔上45%！四月份二段四天長假期的「貨尾」單位銷售佳績已加速發展商開售全新樓盤單位，5月份最少4個全新樓盤部署推售，合共約3,105伙。
最少4全新盤部署本月推
其中「一馬當先」是永泰地產的屯門青山公路大欖段新盤，項目提供517伙，實用面積297至1,614方呎，大小單位齊備，預計明年6月落成。接力而來還有三大樓盤，包括長實的將軍澳日出康城第八期的1,422伙、新地的天水圍濕地公園項目第二期的699伙和萬科的深水埗福榮街新盤的467伙，是自疫情爆發後最火熱的月份！
筆者預算今波一手樓的銷情不會太差，料成交額可達1,500至2,000宗，做出去年11月後新高。若果5月份全新盤單位收到熱賣效果，則6月份肯定是鼠年新盤的蜜月期！
既然一手樓會出現「旺場」，那開發商應該選取什麼單位開售？答案是從今年歷史銷情結果找上。
根據今年首四個月新盤售出的數字統計，300呎或以下、300至500呎、500至700呎及700呎以上分別佔上12%、44%、25%、19%，而700呎以下已有八成以上、五百呎以下已有五成六，足證中小型單位銷情較受保證，自然成為首個蜜月期的當然之選！另外細型戶或甚至「納米樓」呎價高但面積小，收到低總價、高單價效果，仍然吸引發展商供應，也不難被上車客吸納。
去年一手樓大豐收，成交宗數高達21,108伙。因為新冠肺炎疫情使首季一手銷情受阻，估計今年只能回到約18,000宗，餘下七個月則要追回13,000宗，月均不少於2,000伙。在現今待復甦本土經濟下，連番錄得月過2千伙串銷成績是愈來愈困難。當銷情出現滯銷時，發展商可能用不同銷售手段輔助，例如減低開售價、增加按樓成數、補貼供樓首段利息支出和部分印花稅等等。
下季是樓價真正考驗時刻
預料6月份迎來鼠年首度新盤蜜月期，進入第三季中後期才是樓價真正考驗時刻。那時經濟不良因素大多曝光、失業率升至頂位、部分剛需已被吸納，發展商的定價策略左右後市去向，各位業主和投資者多加注目，制定具體策略應對吧！一手盤會否重奪主導角色，還有待市場提供答案。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。