張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
今年首季新盤銷情不理想是不爭的事實，主因是受制於「限聚令」的規管。據土地註冊處資料，截至3月底，首季一手銷售量大約是2,240宗，只是2019年的40%，反映出發展商銷售一手樓的套現能力明顯轉差。
資金回籠減 補地價停擺
既然新盤「去貨」速度減低，發展商會拖延補地價的時間表。據地政總署最近公佈，今年首季補地價收益僅3,000元，只有兩宗契約修訂個案的技術契約，收入更只是行政費用，均不涉及補地價金額。對比2019年末季的逾5.86億元，按季錄得暴瀉，更加是有史以來最差的季度。
當然無可否認，政府不少部門實施在家上班，令申請審批時間過長，導致補地價工序不能暢順地運作，影響發展商項目補地價的步伐。縱然受到某程度阻礙，但是開發商不急於完成補地價手續也是可以理解的。
今年物業交易市情已被二手樓主導，但是也錄得幾項市區地盤買賣及商住項目開標結果。
4月初，地政總署公佈開標結果，由鵬程亞洲公司以8,590萬奪取旺角蚊型地盤，每方呎樓面地價僅3,512元，創下16年來市區新低紀錄。據招標文件表示，地盤細分A及B地塊，中間被後巷分隔，合共錄計24,462方呎，屬指定作非工業用途。鵬程亞洲公司主要從事建築及基建行業，亦於香港和新加坡從事買賣、租賃及維修建築機械設備。這個背景正解釋她為何悉力投得市區細型地，因為市區細型且分隔土地需要不少建築機械協助，這些租賃設備使市區細型地建築成本奇貴（據聞可達5,000元/呎以上）。
疫情見緩和 買地趨積極
新業主可穩奪建築設備合約，也可用成本價贏得最高利潤。正因這組地皮細小且中間分開，才促使成交樓面地價這麼低，筆者覺得不是反映正常市區地價的良好指標。而且，這項招標正是「生不逢時」，是新冠肺炎疫情最不受控日子，投資氣氛低落會影響招標人數及入標價目。
無巧不成話，另幅旺角商住土地於4月底進行開標。4月28日，地政總署正式發佈，旺角地皮（位於豉油街及上海街交界）以4.67億元批予展光公司（均為小型發展商健聯發展董事）。地皮面積和可建總樓面是6,733和50,497平方呎（已減去1萬平方呎地契規定興建長者鄰舍中心和長者日間謢理中心等政府社福設施），每呎樓面地價應是9,252元。健聯發展是從事建材生意和小型住宅發展商，過往於2001年奪得政府西貢對面海別墅用地。
根據市場資料，發展商擬投資共不高於9億元，興建大約120至130個平均300平方呎的住宅單位及地下不多於三層的商業用途。地盤位於豉油街及上海街交界處，與著名旺角地標朗豪坊商場/辦公樓/酒店只一街之隔。首層地舖租售不難，樓上兩層每層亦不少於6千平方呎，適合各類零售/餐飲用家，當市道從新冠疫情復常後應不難找到租客或買家。如果以總投資額9億元計算，平均樓面成本大約是17,800/呎，這比同區一手細型住宅單位均呎價還有一成差距。
筆者認為這幅旺角商住地的成交價屬正常市價。發展商同是建築行業的下游企業，具有先天性的成本優勢，可以兼賺取建築程序的合理利潤。今輪競投吸引了27組，是蚊型地皮的5倍多，反映出新冠肺炎疫情的受控使投資者陸續回港，不少是大中型發展商參與，足見房地產投資氣氛陸續回復常態。
投資市區商地意慾未減
其實4月7日市建局長沙灣東京街/福榮街重建項目截標，一共收到17份標書。該地皮是商住用地，位於元州街、東京街和福榮街交界，地盤面積11,517平方呎，可建最高樓面面積是104,088平方呎。於4月底前，市建局發佈華懋集團以9.128億元中標，平均樓面地價是8,743平方呎，屬市值估值中上限。注意中標者如未來售樓收益高達23億元，要按機制向市建局分約20-50%，所以總建築成本平均約17,000/方呎以上。讀者請注意，這項投標吸引了17組主要大中型發展商（大多是上市公司），而且總成本價同當區一手新型住宅還有約一成差距，實屬合理水位。於4月份新冠疫情稍緩之時，投資者在不明朗投資情形下也願意以市價投地，足以表示他們對商住用地投資意慾未減。
地價走勢還看新盤銷情
毋庸置疑，政府的七三比公私型土地供應計劃和現有的不足土地儲量都說明特區土地是貴重、稀缺的，發展商對市區地皮需求不弱。今輪疫情暫時扭轉一手樓主導地位，但是當「限聚令」不日放開後，一手新盤銷情是主宰發展商投地的能力。疫情已暫停樓價持續上升勢頭，地價受控而轉向平穩發展。未來地價還看樓價如何走下去，歷史數據告訴我們地價升跌幅每每高於樓價的！■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。