logo 首頁 > 文匯報 > 財經論壇 > 正文

香港工商舖市場復熾還待通關

2020-11-10

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

十月中旬,特區政府宣布東涌商業用地流標,這也是政府商業地自去年始的第四度未到底價收回,流拍正反映發展商普遍地對商業用地出價未似官方預期。眼看本地工商舖市道自去年社會事件後持續不振,特區政府於八月中放寬非住宅物業(含商舖、分層廠廈、寫字樓及獨立車位)按揭成數,一般個案由最多借四成增至五成,是金管局2009年起先後連番推出辣招後首次減辣。經過逾兩個月市場表現,不難看到減辣措施對工商舖市場有蚇n極激活作用,但是似乎對較細碼買賣(不超過五千萬)是明顯的。無可否認,於社會事件和新冠肺炎磪[影響下,商舖市道絕對是重災區,今年首季更是基本上叫停。第二季起新冠肺炎受控後,商舖活動才陸續起動,但是當年中疫情又再度活躍時,成交金額及宗數再次急降至約月五十宗下。可幸是政府八月中提高非住宅按揭成數一成後,八月起逐漸重回月七十宗上,不過成交商舖主要是五千萬元以下的。

復甦後的商舖市場傾向「細總價、低單價」方向,應驗了經濟低潮下大零售財團收緊巨舖規模、中小零售/餐飲/超市企業選擇細舖創業的經濟運作模式。

如果粗略地將商舖市場以高檔消費及民生消費分類,不難看出社會事件和新冠肺疫對兩者的影響差異。根據美聯工商舖和戴德梁行對香港主要購物區街舖空置率和租金表現的分析,四大核心區整體空置率由2018年第三季的5.6%一直下降至今年首季的9.2%,今年第三季更再惡化至12.6%。

民生型商家成租戶主流

現在第三季的街舖空置重災區包括尖沙咀、銅鑼灣及中環,均突破16%以上,而四大核心區商舖租金表現好差,今年跌幅均逾三成以上。不少旅遊旺區如尖沙咀廣東道、中環德輔道中、銅鑼灣主要購物街道的巨型街舖需要降租五成以上才可找到租戶,這全因為旅遊相關的零售店已無力負擔高昂租金,業主唯有出租給市民消費的店舖如麵包店、特色餐飲、新型超市等等,新訂租金水平只能是總毛利潤的合理比例而已。反觀所謂民生型商家,則於新冠肺炎下得到擴展機會,紛紛在傳統居住區承租或續租街舖,算是新冠肺炎下的受惠者。既然民生型商家搖身一變成為租戶主流,她們自然盡力爭取減低租金,民生區商舖租金輕微回軟三成左右是普遍現象。

在家工作減少商廈剛需

新冠肺炎將加速改變職場文化,企員和員工逐漸接近未來最少一半時間在家工作。商廈剛需正在退減中,香港各大商業區包括中環、金鐘、上環、尖沙咀、九龍東齊齊錄得負吸納量,把各區商業甲廈租金都拉下去。根據戴德梁行的最近報告,今年各商業區甲廈租金已下跌13.9%,尤其以中環甲廈最嚴重,超甲廈及整體甲廈都同降16.8%上,灣仔、銅鑼灣及尖沙咀區也分別急降15%及12.7%。愈貴租的超甲廈租金跌幅愈厲害,反映不乏國際金融機構和跨國大企業都是積極地縮細辦公地點規模或索性將大部分辦公樓面搬往便宜的商業地帶如觀塘、九龍灣、o魚涌等等。

細價工廈淡市表現突出

受益於八月的非住宅物業按揭減辣措施,細價工廈在淡市中表現不錯。根據中原(工商舖)的分析,第三季工廈成交情況得到明顯改善,從第二季的480宗及38.83億元,回升到第三季的逾660宗和65億元。工廈市道轉活吸引了發展商積極求售細碼的全新工業單位。

例如大角咀通州街的雲之端於十月中開售,無論銷售量和單價也收到不俗的成績,為淡市中的工廈增添不少色彩。

其實不少業主趁淡市密密收購舊式工廈,徹底改建成為新型商廈、數據中心、骨灰龕大廈,藉茪u廈單價低迷時爭取較合理補地價金額。她們於淡市中密密收購、向政府爭取低水的補地價金額、然後進行拆建工程、待下波工廈高位時分層分單位推售!

通關之日方為復常起點

隨荌磞w法的實施,社會情況漸趨穩定,工商舖市場真正復甦看新冠肺炎疫情起伏。如果如市場人士普遍預料,明年一月是內地及港澳三地通關的時候,也是工商舖物業注入活水的開始。售價和租金走勢還看後新冠肺炎時期費模式、企業辦公形式新文化、網絡銷售文化和傳統購物活動的平衡點等等。筆者肯定是2020年內工商舖市道仍在改善中,直到2021年通關日才是復常的起點。

本文截稿時,拜登已發表勝選演說,有望成為下任美國總統。他對中國的貿易政策會決定中美間未來貿易情況,大家還要耐心等待2021年呢!■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

讀文匯報PDF版面

新聞排行
圖集
視頻