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威格斯資產評估顧問執行董事、特許測計師 中國房地產估價師張宏業
萬眾期望的東涌住宅土地拍賣終於落幕，但拍賣結果與市場預算數目相差20%以上。究竟這是什麼原因，而對樓市前景和未來幾幅拍賣土地價值有何指導作用呢？
東涌地皮是今年政府拍賣中最大面積的一塊，可建成總建築面積也達140萬平方呎以上，適合大型發展商買下來作五年土地儲備。結果如所料，該地皮被南豐集團投得，但成交價只是34億多，折合樓板地價約港幣2,380元正。如再加上建築成本及相關開支，未來的售價如在港幣4,000元，可以達到「保底」，這與同區二手樓價相符。發展商以「現貨」地價買入地皮，可以說是一個穩妥投資。拍賣場內的氣氛不算熱烈，各大發展商高管人員到來觀戰，出價公司只有三家，全部都是大型發展商。
這次拍賣成績說明傳統的投資智慧是永遠沒有錯誤的。發展商是以現樓價減去建築成本而求得地價，並沒有將樓價的未來幾年升降幅度放在投地策略上。
這次拍賣土地成績可以解讀為「九招十二式」和政府一連串平抑樓市政策已達到首階段「勝利」了，將過去半年樓市每況向上的勢頭基本上已改變，餘下的問題是樓價下調程度會有幾大呢？
筆者在前文已解釋今次樓市上升的元兇是利息太低，再者市場對無形的投資工具如股票、債券及其他衍生金融產品的信心還未恢復過來，於是資金流入實體工具如樓宇、金屬和石油等等。這次拍賣土地結果只會暫時將其上升情形改變，但中長線樓市仍會穩步上揚。
樓價下調幅度不會太大
在外圍經濟情形仍然不明朗影響之下，全球利息在短期內沒有上升的能力，加上歐洲資金會流出轉向美國或亞洲，有助這些地區貨幣穩定和資產保值。除了某些投資者需要將手中過剩的樓盤短期放售外，市場上大量急放的平價放盤不會湧現，樓價下落10%至15%應該找到巨大支持位了！
政府在未來兩個月會推售三幅地皮，包括粉嶺沙頭角道19區、何文田佛光街和聶歌信山道103號。三幅地皮都屬於中型以上的規模，分佈地點在三個不同區域，有兩幅豪宅地段和一幅新界中小型地皮。當中以粉嶺地皮的開賣時間最近，也與東涌地皮相類似，縱然面積較細，但也是位於一個中小型住宅地區，可以預測影響會較大，推算其結果會較原來市場估計下落約15%至20%。但另外兩塊豪宅地皮可以預見沒有很大影響，尤以何文田地皮拍賣成績價值相信會較為理想。
資金進入亞洲不會逆轉
廣大市民請不要以個別土地拍賣成績而下定結論，因為全港經濟情形仍然不太明朗，資金流向才是決定因素。各位投資者請各自考慮，因沒有一套投資理論是永遠適用的！畢竟資金進入亞洲市場的大方向是沒有可能逆轉的。
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