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■最近中國政府針對房地產市場投機的系列政策已告成效，一些主要城市的房地產成交量出現了大幅下滑。圖為北京新落成私人住宅大廈。 法新社
摩根士丹利大中華區經濟學家王 慶
最近，對於中國經濟可能出現硬着陸的擔心正在加劇。尤其是許多市場人士認為，最近中國政府針對房地產市場投機的系列政策導致固定資產投資硬着陸的風險較大。國務院4月17日下發了一份措辭嚴厲的通知，要求各級政府和主要部委採取一致行動，遏制房地產市場投機和房價過快增長。政策出台至今已有一個月了。
房價似乎已經不再快速增長，在一些主要城市，房地產成交量出現了大幅下滑。此外，為了響應政府號召，各地媒體不遺餘力地報道房價和成交量下跌的各種新聞。這些數據和新聞報道加劇了人們對那些受影響最嚴重的城市房地產開工項目急劇萎縮，以及對固定資產投資增長可能出現全面的硬着陸的擔心。
我們認為，最近針對房地產市場投機的系列政策對整體經濟，尤其是對固定資產投資的潛在負面影響被誇大了。全國範圍內，住宅類房地產竣工面積僅佔所有房地產面積的50%。另一半是非住宅類房地產，如工業和商業建築。約73%的住宅類建築（佔所有建築的37%）為商品房，其開工建設和交易由市場自由決定，購房者可以申請購房貸款。
其餘的住宅類建築並非完全的市場化行為，而是由政府部門、國有企業、甚至大型私營企業為了給無房的僱員提供住所而在農村地區興建的房屋，而居住者對房屋沒有完全產權。不過，非商品房類住宅建築是固定資產投資的一部分。它所使用的建築材料類別以及單位用量都與商品房相同，同時，每單位產出也可以產生同等的增加值。
與此同時，約40%的商品房（佔所有建築的15%）位於本次嚴厲調控措施涉及的35個主要城市。其他60%的「商品房」位於中小城鎮，這些中小城鎮的人口佔全國城市人口的62%。上述35個城市中，約30-40%的房地產項目（佔所有建築的5-6%）集中在10個房價最高或上漲過快的城市。特別是，在北京、上海、廣州、深圳這4個一線城市，其一級和二級住宅類房地產市場被認為流動性過高，投機過活躍，但是其竣工面積只佔全國總量的3%。
從全國和主要城市來看，總體建築市場趨勢和商品房市場趨勢並不總是一致的。後者受行業政策干預的影響比較大，而前者則通常反映了宏觀經濟政策的總體情況。因此，只根據受此類嚴厲政策措施影響最大的主要城市的住宅類房地產市場來評估中國經濟的總體實力，難免有失偏頗。事實上，這只是固定資產投資和總體經濟的一小部分。如果從地產類上市公司的股價表現來觀察中國經濟則更具有誤導性。地產類上市公司的業務通常集中在高端市場和主要城市，因此受本次嚴厲政策的打擊尤為嚴重。
那麼，總體情況究竟如何？儘管出台了針對房地產市場投機的嚴厲政策，但我們相信總體宏觀經濟政策姿態並未改變。尤其是，中國政府已多次重申了今年初確定的7.5萬億新增貸款目標。1-4月份的貸款發放情況也顯示，銀行正在朝着這一目標前進。應當注意的是，在中國，銀行信貸一直是影響固定資產投資，尤其是房地產建設的最重要因素。
本年度新增貸款目標為7.5萬億元，這意味着銀行貸款餘額同比增長將達到19%。我們認為，只要這一信貸目標保持不變，固定資產投資增長硬着陸的可能性很小。考慮到19%的銀行貸款餘額增長，我們預測2010年固定資產投資增長約在20-25%之間。雖然與2009年的32%相比有所減速，但這肯定不能算是硬着陸。尤其需要指出的是，主要用於固定資產投資的中長期貸款增長遠高於整體貸款增長。
如果這一固定資產投資增長可以持續，則以目前的資本支出周期，建築和房地產投資增長即使不加速增長，也會保持目前的強勁勢頭。此外，在固定資產投資內部，與2005年的情況剛好相反，當時設備購置支出遠超建築和安裝支出，表明資本支出周期處於中後期；而自2009年以來建築和安裝支出一直遠超設備購置支出，這表明中國的資本支出周期仍處於早期階段。這一次中國政府選擇正確的宏觀政策的可能性較大，而今年出現「理想情形」的可能性最大。此外，我們預期CPI的下行趨勢將於今年四季度確立，屆時新增貸款目標可能會有所鬆動。
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