|
康宏証券及資產管理董事黃敏碩
《中國證券報》獲悉，早前有關當局對內銀的壓力測試，乃在利率不同的浮動，以及房價不同下跌幅度的假設下進行的，具體分為輕度、中度及高度3個情況，而結果顯示，內銀的貸款質素只會在高度壓力的環境下(即利率上調1.08%，以及房價下挫3成)，始會衍生一定程度的風險。
市場認為，是次結果顯示出當局是次調控內房的目標，將是令樓價下跌3成，中國社會科學院金融研究所研究員易憲容更表示，是次調控乃要從根本上改變內房的基本政策，以及由過去的投資主導，轉為以消費為主導的消費模式。
地產對經濟舉足輕重
若上述皆為屬實，則內房股現時只處寒冬之初，惟需強調的是，房地產對每個國家的經濟均有舉足輕重的作用，與宏觀經濟密不可分，縱使當局有意壓制內房的投資活動，但在國內經濟持續快速增長的預期下，內房長遠仍具有不俗的投資價值，問題只在於如何定義最佳的買入時機。
內地自年初相繼推出多項針對內房的措施，計有遏止2、3套的房貸、提高首付比例，以及取消利率優惠等，令不少1線城市的樓市交投明顯下滑，內地21世紀不動產的數據顯示，5月份北京、上海及深圳3地的樓市成交量分別按月下跌58.8%、69%及24.1%。
中國指數研究院的調查也指出，一線城市上月的成交量平均跌約44%，而不少內房上月在1線城市的銷情也出現4-5成的按月跌幅，可見市場已對調控措施作出反應，預期內房在未來幾個月將續有調整。
不過，當局現時手上可以推出的調控新政，已越見減少，不離物業稅的出台，以及息口的上調，若當局最終一一推出有關措施，內房有望在利淡措施全數出台後回穩，反觀若當局遲遲未有進一步調控行動，則內房仍存不明朗因素，或遏止市場信心回復的速度。
可推出措施所剩不多
而由近期多位學者及官員就物業稅頻繁表態的現象看來，物業稅於年內出台的機會不少，而國內礙於通脹，距離步入加息周期的時間亦不遠，或於年內進行，有利內房見底，展現出長遠的投資價值，現階段不妨靜觀當局對內房的取態，等待長遠買入時機。
至於在選股方面，由於可以預期調控措施將對內房銷情構成相當打擊，勢影響內房的資金鏈，加上國內加息之聲日增，將加重房企的利息負擔，對盈利構成雙重負面影響，因此宜取資產負債表較為強勁，能抵受銷售下跌，以及在市場回復後，有足夠資金，或融資成本較低的房企，當中包括中海外(0688)及華潤置地(1109)，亦可留意具注資背景的房企，如保利香港(0119)。
|
