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■圖為加州一座物業貼出「已售」的標示。 法新社
華富財經研究部主管陳志尚
打開財經新聞，沒有一個蛋頭專家會告訴你：美國人口增長儘管多年來不斷放緩，但直至去年，仍保持約0.9%超高速增長，甚至遠遠高於中國人口增長速度，因為美國出生數字和淨移民流入數字均龐大。美國去年人口約3億零7百萬人，增長約260萬人，主因出生400多萬人，還有淨移民流入100多萬人，另去年結婚數估計約210萬對，可是去年新房屋落成僅僅70多萬個！
踏入本年以來，美國人口增長速度依然高企，而且隨着經濟恢復增長，帶動就業人口回升，明年開始，結婚數可能更高，出生數可能更高，此乃人之常情！
新房屋供應持續偏低
雖然美國樓市於03年至06年上升，吸引了不少投機需求，以致07年出現過量二手房屋庫存，可是3年下來，二手房屋庫存已被消化了不少，相信本年內二手房屋庫存應下跌至可長期持續的水平。如果美國人口保持高速增長，而新房屋供應持續偏低，則二手庫存明年可能甚至也不足！
而美國二手房屋均價對收入比率早已跌約三點幾倍上下，為歷史上曾長期維持的偏低水平，房價已十分便宜，並無「泡沫」！而隨着美國經濟恢復增長，特別是非製造業整體已於5月恢復招聘，美國個人收入賬(personal income account)已現到底回升之勢！
反映美國住戶財力的住戶淨資產(household net worth)早已恢復上升，因為私人資產價格顯著回升，可是私人債務緩緩下降，結果私人淨資產恢復上升，直接帶動私人消費回升，而私人消費佔美國經濟逾7成！經濟增長必帶動各類資產價格包括股票與房屋價格上升！
私人淨資產恢復上升
美國人口極高速增長，不但遠超過消費產品庫存增長，而且更遠超過房屋落成增長，形成極之有利的房屋市場供不應求狀態！歷史上，但凡出現如此供不應求狀態，美國樓價動輒上升三四年！而歷史上美國樓市長期上升往往伴隨着經濟長期增長！
難怪已有大陸「買樓團」去美國「掃貨」了。現在只剩下財經傳媒爭相報道的一眾蛋頭專家還在擔心各種各樣的「國債危機」，還有愚昧之至的「死亡交叉」呢。（http://blog.wenweipo.com/?6511）
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