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李華明 立法會議員
今年初政府提出，就3類樓宇降低其強拍條件由9成至8成，實施至今，共有14宗申請強拍個案，當中有2宗是屬於50年或以上樓齡，收購比率達8成。降低強拍門檻後，收購公司自會積極進行收購行動，有的會增加收購價吸引小業主出售物業，但更多的是用威逼利誘及提供誤導資料，誘使小業主提早放棄議價而出售物業。
筆者聽過一些情況，如地產代理哄騙小業主只要收購了8成便可申請強拍，但樓宇其實不屬於新措施涵蓋範圍；亦有訛稱已收購了8成，可申請強拍，日後售價更低；也有滋擾性行為，以威嚇小業主快快出售物業。
早在審議降低強拍門檻時，民主黨已提出先要檢討強拍條例，改善其運作機制，才能保障小業主的權益。
現時強拍條例漏洞多多，雖然條例規定土地審裁處在裁決申請時，需考慮樓宇的齡期或其維修狀況，但從過往判決見到，土審處是以經濟角度去考慮樓齡或維修狀況，樓宇結構安全根本不是重點。樓齡是指樓宇是否已達到其經濟壽命的盡頭，如清拆後地段的價值遠超舊樓現有用途價值，則經濟壽命已盡；維修狀況是指維修費用是否遠超舊樓現有用途價值，或維修後帶來或引致的價值增長，經濟上不值得維修便適合強拍重建。舉例，銅鑼灣希雲道個案，業主2007年做好維修，屋宇署亦撤銷修葺令，2009年仍被裁定經濟壽命已盡而遭強拍！
另一缺點是：土審處在訂定預設底價拍賣時，只評核申請者及反對者提出的估值報告，而申請者往往選擇在市道低迷時申請及進行估值，土審處亦不會考慮地段經合併綜合發展後的價值，這都令估值及預設底價對小業主不公平。根據過往21宗審批個案，經強拍所得賠償平均只是單位市值的2.5倍，真不明白為何土審處會認為清拆重建價值遠超現有用途價值而批准強拍？
所謂公開拍賣亦只是假象：過往21宗強拍個案中，只有2宗有多過一名競投者，其他的只有一名競投者，往往以底價成交。這亦是為何小業主聽見強拍便快快出售物業。
民主黨建議政府盡快檢討強拍條例，考慮規定土審處應以樓宇結構安全是否會影響公眾安全及適合居住為首要條件，土審處須徵詢建築事務監督意見，樓宇是否有危險或可變得危險，會影響居民及或公眾安全而需要重建。
條例亦應規定申請者須先透過調解機制，未能達成共識才申請強拍。透過獨立調解制度，讓小業主有機會與大業主磋商合作發展的空間或賠償方案，以加強保障小業主的權益。
土審處應親自獨立地進行估值，並適當地考慮合併綜合發展後的地段價值，以及改用公開投標制度，以保障小業主獲得合理補償。
為加強小業主（尤其是長者業主）對強拍條例的認識，政府應加強對舊樓居民提供的專業協助，包括就個別個案，提供法律或其他意見，至少應告知小業主是否受8成門檻所影響，免受誤導。
為避免大業主透過不支持大廈維修保養或改善環境衛生工程，令大廈保養情況惡化，住客難以繼續居住，迫令小業主無奈出售業權，政府應在大廈管理工作上適時介入，針對這類情況，由民政事務總署及早介入監管大廈管理工作，從而保障小業主的權益及樓宇和公眾安全。
強拍的目的是要幫助舊區更新、重建失修舊樓，若變成強迫小業主在不情願下售賣資產，加快舊樓變得更殘破不堪，這就好心做壞事了。
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