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威格斯資產評估執行董事、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
各位讀者，2011年剛剛開始，政府宣布並立刻執行的「額外印花稅」措施已過了兩個月，從市場成交量和成交價格，可以看出這招的威力正逐漸減退，並可見樓價重拾升軌的現象，這可能是政府和業內人士不能預見的，市場正告訴大家交投量已回復正常水平。
回顧過去15年土地註冊處登記成交宗數，可以發現上一次的成交高峰期是1997年，年量達205,000宗，即平均每月成交17,100宗。相比之下，2010年是近10年內成交量最暢旺的一年，但月均只達13,560宗，與高位還差20%。大家不難發現成交量與成交平均價格是成正比的，即成交量會隨成交價格高企時而締造佳績，這意味著樓價高才可吸引發展商和私樓小業主放盤。現在，本港樓價已臨97年高位，理論上可吸引大小業主求售，2011年應該是高成交的一年！
供應緊絀推高樓價
再看屋宇署發表的1990年至2010年私樓落成和動工量。從兩組數字發現，上次高位發生在1999年，即97年樓價高峰期後兩年。這個高峰期分兩路走：向上走是私樓落成量，從98年至04年連續7年維持在年產20,000個左右；但99年低迷的樓價令私樓的動工量從01年起高速滑落至02年的不足7,000伙。從02年開始的整整9年內也維持低水平，最多的也只是07年的約17,000伙，與99年高位比，下降了60%，這可解釋了07年後樓價拾級而上的基本原因。這個情形在08年起更轉為嚴重，私樓落成和動工量在08、09、10年分別只有約4,780伙和6,987伙（2008年）、6,766伙和6,887伙（2009年）及12,550伙和4,092伙（2010年）。
這三年的基本數據說明當年私樓供應量太少和未來供應量也不如理想，兩者令準買家和投資者合理地憧憬樓市向上的趨勢。但樓價急升的原因不能不提還有經濟的基本因素，如樓按利息空前低水、銀行以優惠利息條款借錢、熱錢大量流入、預期的高通脹情形和中國的經濟一片景氣，可以想像以上因素將決定未來一年樓市走勢！如果以上這些相關因素轉勢，則樓市上升動力會消失。
最後再看一些未來數字。我們可以估計2011/12的財政年度政府可推出的土地有約七、八幅，可提供的建積面積達1.5百萬平方呎（約19,500伙）。如果成功拍出，這龐大供應量是近幾年所少見的，可以紓緩未來3至5年的供應緊張。但讀者更關心的是今年可出售住宅單位數目，市場一般估計在2.3萬伙左右，但實際可應市的數目則由發展商釐定吧！
將軍澳區升勢受阻
今年的主要供應區是將軍澳、沙田（含大圍）、荃灣、元朗（含洪水橋）和屯門，都在新界新市鎮內，將對這些區域一二手樓價形成一定壓力，尤以將軍澳為甚，讀者應多加注意。這即是說明該區是較容易買入較平的樓宇，但巨大的供應量會使來年上升幅度受阻。讀者也不應揣測發展商會從2.3萬伙中取出多少來推售，因為他們著重的是銷售量，而不會太著眼於價格高低。今年政府可賣地的區域主要集中在將軍澳和東涌，地價的起跌也會牽動發展商開盤的意慾！
大家不難注意到政府可供發售的豪宅地皮和發展商手中的單位也不是佔大比例，即現在和未來供應量會較少，造成嚴重的稀缺情形。
如果基本因素不變，2011年是成交量不減的一年。因供應量主要集中在中小型類別，它的市道較平穩，但豪宅則會愈升愈有。兩極市場表現成為市場特色！
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