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馬建波 資深評論員
歐洲債務危機持續蔓延，已波及到意大利和西班牙。國際評級機構標準普爾於5月21日宣佈：將意大利的主權評級前景，由「穩定」，降至「負面」，並維持A﹢評級。與此同時，西班牙的執政黨工社黨在周日（5月22日）的地方選舉中出現近30年來的慘敗，也令市場對政府的削赤計劃和拯救行動產生疑慮。受這些負面消息的影響，5月23日香港恒指急跌488點，固守多日的23000點關失守，收報於22711點，成交亦放大到645億港元，為近期最大當日跌幅；內地股市也大幅下挫，上證綜指急跌2.9%，收報2774點，為3個多月來的新低。歐美股市亦重挫超過1%。歐元跌至1.4024美元的近1個多月低位。
樓市下滑的多個警號已響起
種種跡象表明，在全球通脹持續升溫，內地加息壓力不減，美國就業數據疲弱和歐債危機持續深化等諸多不明朗因素的困擾下，近期全球金融市場和資本市場震盪加劇，顯示國際游資有撤出新興經濟體市場的跡象，尤其港股更錄得有大量對沖基金拋貨套現離場（要錢不要貨）。這不得不引起我們的警惕，根據趨勢分析，股市的逆轉常先於樓市6個月表達。近期香港股市的劇烈下跌，是否也預示著樓市下跌的拐點就要出現。
自去年初以來，在通脹預期不斷升溫和海內外游資推動，及因「聯繫匯率機制」所導致的持續低息環境影響下，香港樓市持續大幅上揚，直逼1997年金融危機時的高峰。國際貨幣基金組織（IMF）和香港金管局曾多次發出泡沫預警，港府也相繼推出「調增印花稅和首付比例、「9招12式」、「置安居工程等」多項措施，但香港樓市泡沫的上升勢頭仍難以遏制。今年2月以來，在多幅豪宅地皮高價成交的推波助瀾下，反映香港整體樓市的中原城市領先指數快速上升，目前已超越1997年的100點高峰；租售比已降至3%以下，平均房價收入比超過18倍（正常標準8－13倍）；銀行貸存比升至82%以上；本月HIBOR按揭利率最高已達2.19%（H﹢2%）。此前H按長期維持於1厘低水，現已超越P按的最低利率2.1厘），且呈快速上升的趨勢。
所有數據均顯示，香港樓市的泡沫日益嚴重。5月18日香港金管局局長陳德霖已警告：「香港息口面臨較大的上升壓力」，事實上，由於多家銀行近月狂加H按息，有數據顯示，H按揭的供樓負擔比率，已由加息前40%大升4.4個百分點，達到5月的44.4%，上升速度驚人，平均供樓負擔水平逼近50%的「警戒線」。5月23日陳德霖再度警示「目前除樓價已超越97年高位外，利率上升的風險遠比97年高，可能超越97時的水平（P﹢按揭時代，最高為12.25%）」。這是一個危險的信號。
加息周期開始將推低樓市
筆者早前曾有文章分析，通常市場逆轉的信號是在加息周期的開始。而在加息的初期，市場由於消化通脹見頂的預期，「資產」市場（股市和樓市）也不會即時逆轉，通常在加息4－5次之後，流動性急劇收縮，股市拐點出現，開始持續下跌，幾個月後樓市亦跟隨下跌。由於近期樓價和食品價格高漲，香港最新綜合消費物價指數已攀上4.6%的高位，內地也維持在5.3%的高位。由於今年上半年長江流域出現大面積乾旱，內地電荒危機也超越以往，都將推升農產品價格上漲和整體通脹壓力。因此，6月份央行將會第四次加息，勢必加劇市場流動性的緊縮抽離和擠出效應，更將推升香港的息口上升壓力。
同時，美國QE2將於6月到期，本月中聯儲局公佈4月會議的退市策略原則：「在充分就業，及穩定物價的兩大前提下，將回歸以利率政策為主要工具；停止再投資機構債券；資產負債表僅持有國庫債券」。由於美國失業率仍然高企9.6%上方，14.3萬億美元的國債上限8月面臨上調，通脹也有上升跡象，發債及回購仍為其主要政策槓桿。今年內美國回歸利率工具無望，而香港經濟因與內地融合加深，美元狂貶的釋出通脹和內地的結構性通脹，都將導致香港通脹的快速上升。因此，誠如陳德霖所言，「香港有可能先於美國加息」，即香港樓市可能於未來幾個月內出現拐點而發生逆轉。這也正是近期香港股市中一些對沖基金開始部署套現撤資的真正原因所在。
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