|
香港工會聯合會社會事務委員會
本港樓市不斷升溫，二手樓樓價早於2011年已突破1997年高峰，租金亦緊貼樓市升浪不斷上揚，無論是買樓抑或是租樓，高昂的住屋開支顯然已脫離普羅市民的承擔能力，令他們未能安居。本會剛公佈的一項調查指出，接近2成受訪市民每月的住屋開支佔家庭總收入4成或以上；3成人在過去12個月曾面臨加租；9成半人被迫節衣縮食減娛樂，以應付住屋開支。住屋雖是生活必需品，但「安居」卻成為香港市民奢侈的願望，以及經濟壓力的主要來源。
近日樓市「破頂」新聞不斷
根據差餉物業估價署資料，本港整體私人住宅樓價及租金，在本年6月份均創出歷史新高。本港整體私人住宅樓價指數在6月錄得200.2點，單單計算上半年，就錄得10.6%的升幅。回顧過去15年，本港的住宅樓價循經濟周期發展，自回歸後，曾在1997年10月見高位172.9點，在2003年7月低至58.4點。在2008年12月開始，樓價一直拾級而上，今年6月更創出歷史新高，比1997年的高位超出16%。近日樓市「破頂」新聞不斷，港、九、新界一周內多次出現「癲價」成交，鰂魚涌康山花園以呎價8,676元膺最貴居屋王，當年因「沙士」令樓價跌至體無完膚的九龍灣淘大花園，呎價升至新高7,992元，甚至連遠離市區的天水圍嘉湖山莊，呎價亦動輒4,000多元。
租金方面，本港整體私人住宅租金指數於上半年累計升3.5%，6月份錄得140.5點，超逾1997年10月139.3點的水平。由於樓價高企令不少準買家卻步，不少人決定轉買為租，在樓盤和租盤同樣是僧多粥少的環境下，私樓租金必然持續上升。近日，有地產代理更指，7月份私樓平均呎租已升至21.9元，本年累計升幅達9%。
短期措施吹大泡沫
樓價於過去數年大幅攀升，主要是因為供應不足所致。觀乎今年上半年的私樓落成量只得2,300伙，較去年同期的4,500伙少48.9%，數字僅佔差餉物業估價署預計今年全年落成量11,888伙的19.3%，與目標相距甚遠。由於預期未來一兩年的新樓落成量亦較市場需求為低，加上建屋需時，行政長官梁振英於上任後旋即宣佈，計劃於年底開始放寬購買綠表居屋的資格，讓5,000個白表客免補價購入居屋，但消息一出，卻誘發業主反價、封盤，買家高追入市，居屋市場連連出現高價成交。翻查房委會記錄，過去10年未補價居屋的成交每年約2,000宗，換言之，居屋二手市場未來將出現求過於供的情況，繼而推高綠表居屋賣價。因此，近月業主加價、封盤，買家預期樓價上升而毅然入市的情況實屬預期之內。雖然相關措施的實際成效有待日後觀察，但市民的合理預期已造成短暫混亂，令有意置業的市民更見艱難。
面對樓價不斷攀升，政府政策未能對症下藥，治標不治本的短期措施，例如徵收額外印花稅，往往成效不彰。要長遠穩定樓市發展，令市民安居，最根本的做法是增加房屋供應。
增加房屋供應為良策
現時公屋輪候人數接近19萬，以目前建屋量每年萬餘個單位計算，政府3年上樓承諾難以達到。眼見不少符合公屋申請資格，但仍然未得到單位編配的市民用3、4成，甚至一半收入支付私樓租金，生活苦不堪言。對於這些未能承擔私樓租金、急需上樓的基層市民，我們建議政府盡快增加公屋單位至每年3萬個以上，並調高入息限額，讓更多市民受惠。對於收入高於公屋申領資格，但不足以購買私人樓宇的市民，我們建議政府加建居屋單位每年4,500至6,000個，並提高家庭入息及資產限額至30,000及700,000元。而居屋售價方面，則應考慮市民的承擔能力，為他們提供可負擔的置業機會。當然，若政府可向廣大市民提供未來5至10年公營房屋的發展方向及建屋時間表，讓市民作更合理的預算和充分的準備，相信可減低泡沫出現的機會。住屋是市民生活的必需品，「頭痛醫頭」的措施雖可收一時之效，然而，增加供應才是解決長遠住屋問題的治本正道。
|
