周全浩 香港浸會大學地理系訪問教授
香港樓價居高不下,要釜底抽薪解決房屋問題,最直接方法是增加土地供應。香港並非沒有土地,有的甚至是市區土地。但在種種原因下,土地未有用得其所發展樓宇,導致如今樓價高漲,市民難以承擔的局面。房屋問題是現時香港面對的最大問題,亦是政府要優先處理的問題。然而,這個問題錯綜複雜,政府必須要下很大的政治決心去處理,並且要膽大心細,推出房屋政策時要作最壞打算和最好的準備,未雨綢繆。
政府土地資源錯配,漠視社會需要。例如過去港府以象徵式的超低地租,甚至免地租方式,批出部分土地予私人機構作康體活動用途,如以往的位於中環的木球會、九龍塘的九龍塘會和香港仔的深灣遊艇會等。這些土地批出年期一般是15年,最近有一些同類的土地契約已經到期,正申請續期,由民政事務局負責審批,然而,民政局卻指未有改變這種批地政策的意向。
現在市區缺乏樓宇,超過20萬人正輪候公屋,更有市民要以高昂租金租住細小茤苤A如今政府竟然以低廉價格甚至免租,批出這麼優質的市區土地,予小部分人甚至牟利機構使用,這實在令人髮指。
美國息口上升 港樓市必受衝擊
小圈子只顧維護自身利益,亦是解決房屋問題的一大阻礙。在不同社區發展住宅用地,不乏反對聲音。區內人士指出要預留土地用作康樂和休憩用途,興建房屋未能直接受惠於區內居民,反而有可能減少區內的康樂和休憩設施,影響生活質素。同時,居民擔心一旦附近興建住宅會遮擋景觀,因而不樂於看到區內土地用以興建房屋。可見,若整個社會只顧個人、屋h和社區的小圈子利益,不考慮社會整體利益和公義,解決房屋問題將困難重重。
政府為解決房屋問題,先後推出置安心計劃,並改良計劃由租轉買。另一方面,讓合資格人士免補地價購買居屋,但這樣可能犯下彌天大錯,重蹈97覆轍。早前,美國聯邦儲備局會議紀要顯示,美國的無限期量化寬鬆計劃可能提早結束,超低息環境將不再維持,息口上升,資金將減少流入美債,美債價格將下跌。由於港幣是直接與美元掛u,美國息口上升,香港亦然,屆時,樓市必受極大的衝擊,價格將顯著滑落。
政府首批置安心計劃的樓宇於2015年落成,兩年後人們上車,依照一般銀行提供七成按揭的做法,置安心買家若付三成首期,一旦樓市下跌三成,買家的首期將蒸發,若樓價下跌超過三成,樓宇則變成負資產。政府將會步九十年代推出夾屋和首置計劃的後塵,被指鼓勵市民買貴樓,製造一批負資產,引發民怨。政府正處於兩難局面,既不能坐以待斃,亦不能急於推出幫倒忙的政策。決策者應該要謹慎,既然預視到這些危機,便要預早想好相應對策。
市民要有獨立頭腦免被蒙蔽
市民切忌被樓市熾熱氣氛所蒙蔽。傳媒報道不時唱好樓市,令不少市民誤會樓價只升不跌,但前車可鑑,每次樓市狂潮後,樓市總會有相當大幅度的調整。坊間很多預測都過於短視,並非看過詳細統計資料才得出,以現時的價格買樓相當危險。市民若想置業必須三思,切忌受坊間的消息和氣氛誤導,否則要付出很大代價。
不少業界為了自身利益,罔顧事實。從事地產業的人士為避免影響樓宇銷情和價格,即使心知肚明樓價已達危險水平,但依然吹噓樓市,相信即使樓價每平方呎達十萬元,從業員依然會說樓價有5%至10%的上升空間,這是行業需要,因此市民要有獨立頭腦,千萬不要道聽途說。
房屋問題是現時香港面對的最大問題,亦是政府要優先處理的問題。然而,這個問題錯綜複雜,政府必須要下很大的政治決心去處理,並且要膽大心細,推出房屋政策時要作最壞打算和最好的準備,未雨綢繆。
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