政經多面體：留意樓市變化買樓三思

http://paper.wenweipo.com [2013-01-30] 我要評論

曾淵滄博士

　樓價近期再創新高，如果三個月前政府沒有推出BSD及加強版SSD，相信樓價不止漲1％。二手樓價創新高，主因是短期供應少：地產商幾乎按兵不動，一手供應短缺；業主眼看樓價沒大跌，就越不想賣，二手供應更短缺。但每天都有人結婚，需要新房屋，這是真正的用家需求，滿足不了這個要求，樓價就跌不下。不過，未來一旦利率上升，樓價必然面對巨大下調壓力；未來地產商依正常速度供應新樓，供應增加，樓價還飆升嗎？加上政府可能出台其他新措施，想買樓的人的確要三思，要明白自己買樓的目的是甚麼。

　代表香港二手樓價的中原城市領先指數又再創新高，最新的指數是118.38點，比去年10月政府推出買家印花稅（BSD）及加強版的特別印花稅（SSD）前的116.81點更高。政府打壓樓價的措施竟然這麼快就失效？快到本來很生氣、正與政府談判如何放寬BSD的地產建設商會都說「收貨」了。

短期供應少推高二手樓價

　二手樓價創新高，主因是短期供應少，一手樓的供應來自地產商，在BSD推出後，地產商採觀望政策。近三個多月來，除了新鴻基地產推出將軍澳天晉二期項目外，其他地產商幾乎全部按兵不動。新鴻基地產推出天晉二期的手法也是以極慢的速度每次推出數十個單位應市。一手供應短缺、二手供應更短缺，兩年多前的SSD已經把炒家趕盡殺絕，沒有炒家的市場只有自住及長期投資的業主有樓盤可放，這些人擔心一旦放了自己手上的盤，想再買回的也就得受另外三年的SSD捆綁住。而且眼看樓價沒大跌，就越不想賣。只有少數業主認為樓價已見頂，或缺錢用才會賣樓。因此二手樓盤的供應也極少。

　一手、二手供應皆少，但每天都有人結婚，需要新房屋，這是真正的用家需求，滿足不了這個需求，樓價就跌不下。

置業自住或投資要清楚目的

　眼看樓價跌不下，許多人就心思思地想再買樓，包括已有樓的人，買二套房來投資。因為銀行利率的確太低，而且據說低利率還會維持一段很長的時間。當然，這些人忘記，超低利率很可能會比自己想像的預期更早改變，一旦利率上升，樓價必然面對巨大的下調壓力，新的SSD要捆綁三年，三年之內如果樓價下跌，今日買樓者就會面對另一種壓力：供不起樓的壓力。想買樓的人的確要三思，要明白自己買樓的目的是甚麼，是為了自住還是投資賺錢？同時，也得考慮政府會不會再推出新的打壓樓市的措施？會不會有空置稅？會不會有按揭稅？會不會加重BSD、SSD的稅率與捆綁年期？會不會進一步削減按揭貸款所能借錢的比例……政府在面對樓價不斷上升而短期內無法增加供應的情況之下，極可能再加強需求上的打壓措施。是的，中原城市指數又再創新高，比之三數個月前又高了1%，但是，如果三個月前政府沒有推出BSD及加強版的SSD，相信樓價不止漲1%。

　還有，現在樓價指數創新高，不排除地產商會趁好消息增加供應，畢竟，BSD是會趕走大量內地買家，少了內地買家，地產商能高價賣樓嗎？目前地產商收起樓花不賣是因為地產商財力雄厚，暫時不缺現金。但是地產商不可能長期不賣樓，當地產商依正常的速度供應新樓，供應增加了，樓價能飆升嗎？

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