 放大圖片
■作者指出，現時入市的人已分析過內外經濟以及樓市供求形勢，包括考慮SSD及BSD的影響。 資料圖片
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
前財政司長梁錦松警告樓市上升之勢隨時逆轉，金管局總裁陳德霖預警，本港家庭負債佔生產總值(GDP)比率計算，去年底已升至59%，接近歷史高位。市場傳港府特再出招，做需求管理工作，傳聞中包括向購買第二套房者抽買家印花稅、第三套房或以上停按揭、再加辣SSD及BSD等。
陳德霖說，本港樓市過熱仍是金融穩定最大風險。至去年底，本港家庭債務佔GDP比率達59%，不少市民兩三年前以低息承造按揭，負擔較小，但在長達30年的還款期內，利率不可能長期處於低位，提醒市民借錢置業千萬要謹慎，一定要管理好利率風險。
其實市場智慧，一早都知道現時樓價脫離普羅市民購買力，要破解的，反為是為何在這種情況下，仍然有那麼多人選擇入市？《施政報告》出台後，起初市場反應審慎，但其後成交回升而藍籌屋苑及細價樓做價頻破頂，特首早已明言，有需要時隨時再出招。
筆者觀察所得，此時此刻入市的人，一定已經分析過內外經濟以及樓市供求形勢，包括考慮SSD及BSD的影響，甚至經過自我壓力測試，按息加幾厘都能應付裕如。近期外圍短期投資市場氣氛明顯改善，歐美日央行積極推量寬，流動資金量大增，推高了本港通脹預期及資產價格。港元與美元掛鈎，人民幣升值，港息低企，持固定資產保值是傳統智慧。另外，雖然港府在絞盡腦汁，想方設法覓地建屋，但短期內無法完全解決屋荒問題。況且內地與香港關係密切，現時在港置業者，並不局限於本地人，又怎能夠用本地家庭的GDP去衡量非本地人的負擔能力呢？
在供應未能全面滿足市場需求的過渡期，仍要依賴需求管理去平抑市場，短炒住宅圖利應該取締，但「零收入」申請資助房屋這部分需求亦不合理。但筆者認同樓市仍過分活躍，現時住宅成交宗數比市場壯旺時，已回落不少。需求管理只應是治標之策，長遠來說，做好「供應管理」才是治本之道。需求管理措施壓抑剛性需求無效，最多只能產生延遞作用，要樓價恢復平穩，始終要靠充足供應。
近日傳考慮市區軍營轉住宅用途，筆者認同純粹從土地用途角度，比如九龍塘軍營被住宅及大學等民用用途包圍，適應社會發展趨勢及香港鬧地荒，這些位處市區旺地的軍營，均適合作住宅用途。不過，要將「軍產」轉民用，依法要經中央政府及中央軍委批准，甚至要在港提供替代用地和設施，雖然手續繁複，但假如這樣做有其必要性，筆者贊成港府向中央提交詳細報告，希望獲得酌情辦理。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
|
放大圖片
