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沈永年博士 商場醫生 北上開拓 沿著高鐵投資地產


http://paper.wenweipo.com   [2013-05-04]     我要評論
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 創基地產策劃集團有限公司創辦人兼總經理沈永年,被譽為「商場醫生」,他雖然沒有任何「醫療執照」,但卻有大批人慕名向他「求診」,這主要源於他多次成功令經營不善的商場重新定位、包裝、策劃成香港著名主題商場;沈永年有著善於觀察和思考的習慣,他早年涉足商場策劃的成功經歷及多年投資商舖的經驗,不但令其在本港地產項目顧問及商場策劃、代理、銷售及招租等領域大有建樹,早時業務範圍已進展至內地各大城市。

 ■香港文匯報記者 陳濤

 香港出生的沈永年,籍貫江蘇省寧波巿,現年51歲,他自言從不愛替人打工,對電子及電腦產品相當有興趣,中五畢業後在電訊公司工作了僅半年,八十年代,只有17歲的他便與朋友在九龍深水黧尷鱁茬黧}設第一家售賣電腦零件及裝嵌電腦店舖。

少年得志 電腦零售發跡

 恨做生意的沈永年,十七歲已開舖當老闆,投資數萬元在深水黧尷鱁茬齝皝q腦。「當時因年少所以白天上學,而黃昏才開舖,憑求學決心,以半工讀形式完成了理工電子高級文憑課程,當時一面在和記傳訊前身新一代做電腦學徒,做了半年後,便全職發展電腦連鎖店,朝十晚十二,努力耕耘下賺取了第一桶金。」沈永年的電腦店一做十多年,高峰期擁有十八間分店。「因為做零售生意,所以每次出國逛商場都留意人家店舖陳設,參考別人成功之處。」而黃金商場亦啟發了沈永年,商場要成功便需有特色主題。

 成功和機遇總是眷顧有心人,因擁有電腦零售經驗,1992年,沈永年被邀請為一家酒樓重新包裝成電腦中心及招租。「現時的旺角電腦中心,可算是我第一個策劃的商場,當時波叔(『舖王』鄧成波)在旺角買了一層物業,原本是間酒樓,但不知可以搞甚麼,於是他的兒子建議搞電腦商場。由於他的兒子與我相識,很自然一拍即合,之後旺角新天地、Update Mall都是我替波叔策劃招商經營。」經過沈永年精心策劃,成功吸引大批商戶進場,至今旺角電腦中心仍是本港最旺的電腦商場之一,一炮而紅的沈永年亦因此成名,令他投身商場策劃工作。

包裝商場 轉投地產發展

 沈永年及後毅然放棄經營多年的電腦零售,轉投地產發展,這源於包裝商場的滿足感遠遠大於賣電腦。「我愛好逛商場,曾逛過美國、歐洲、日本、台灣、香港及世界各地的很多商場,發現有創意的櫥窗便拍下照片,同時注意搜集商場信息,日積月累了很多資料。我發現,一個商場必須要有它的賣點和特色,才會吸引人流,成行成市後,不愁沒有到來朝聖的顧客。」其後多個以電腦為主題的商場亦是他的心血結晶品,包括黃金電腦中心、旺角電腦中心……廣州太平洋電腦城等,由於他自己亦會在這些商場內開舖,因此更清楚租戶的需求,更精準策劃。

 電腦主題商場以外,一些難以搞旺的商場業主亦紛紛聘請他為商場策劃,先後為 Update Mall、黃埔新天地、蔡瀾美食坊等主題商場出謀獻計,自此一些難以搞旺的商場業主,均不時向沈永年請教以求將商場起死回生,因而被人稱為「商場醫生」。

 「黃埔美食坊原為電器城及遊戲機中心,但這兩個構思盡皆失敗,商場甚至曾空置一年。我被發展商和記黃埔委以重任,考慮到交通並不算很方便,惟有以食作為商場主題。當時因為要做生意,經常要接待外國朋友,少不免要帶他們四處去品嘗地道食品,心想如果能有一個商場,集中所有地道食品那就很方便。不過,那個商場還欠一個名人增加號召力,於是便想起蔡瀾,蔡生聽完認為意念很好,於是便合作起來。」事過十多年,沈永年憶述成功個案仍然語帶興奮。

積累經驗 拓展內地市場

 1992年,憑藉個人多年投資商舖經驗,沈永年在本港成立創基地產顧問,主要業務代理商場策劃,銷售及招租等。因蔡瀾美食坊的變身成功,和記黃埔再邀沈永年合作策劃位於重慶項目,成功令「重慶大都會」商場旺丁旺財,負責包裝重慶大都會廣場,這啟發了他開拓內地市場;同年北上深圳開設公司,目前內地業務已佔九成,分佈內地各大城市如廣東、瀋陽、大連、無錫等地過百商場項目。

「當時一接觸內地市場,發現這才是大舞台。自此發覺內地人口多,更適合搞商場,於是從那年起,便全程投入國內商場策劃的工作。」沈永年北上開業,先後曾參與策劃的商場包括中信廣場、廣州太平洋電腦城、深圳佳寧娜友誼廣場、深圳酒吧街1號等。

 沈永年指出內地商場發展仍處於起步階段,而每一個城市要求也不同,需投入很多人力物力及心血,但卻有很大滿足感。而且內地發展商喜歡一條龍服務,即寧支付多些金錢,也希望策劃者一手包辦策劃、招租、管理環節,所以目前創基共有約百多名員工,分別負責策劃、廣告創作、招商及地產代理、經營管理等。「在內地策劃商場,真的很有成功感。」沈永年欣喜地說。

看好高鐵沿線投資前景

 「我近年十分看好高鐵沿線的投資前景,以往很多小地區的房價、舖位價格還是很低的,但地鐵、火車開通以後,那些地方把地價、房價都拉起來了。我由此發現,原來交通網路那麼重要。」沈永年以清遠和韶關兩個高鐵舉例指,韶關出高鐵站後只需20分鐘便可到達市中心。由於高鐵與市中心之間的路程很短,之後酒店等商業地產可以很快集中做大。「高鐵開通後,我會將沿線的大小城市之間做一個比較。例如,深圳與武漢的高鐵開通了,我會把廣州、武漢、長沙的房價放在同一個基準上比,很直觀就可以看到,長沙的房價目前相對較低。當然位置再偏遠一點,如清遠這些地段的房價會更低。」沈永年又指,高鐵把大小城市緊密連接起來,便可以分散資金到二三線城市。「現在高鐵沒有全國開通前,應該去找一些現在房價、物業比較低的城市,公司年前接到一些連鎖品牌公司的招商詢問,因為大城市都飽和了,他們很希望用低價常租的方式在該城市步行街提前搶位,等待高鐵開通後帶來人氣與經濟收益。」

分享內地商舖投資經驗

 對每個商場營運瞭若指掌的沈永年認為,要令商場成功,就要有清晰的主題吸引人流。「一個商場成功的首要元素,是能夠令商戶賺錢,商戶有錢賺才有錢交租,商場才不會『死』。通常業主見商場不旺便換租客,但卻沒有方向地去重組租戶,這樣怎樣換也不能使情況好轉。」沈永年認為,要令商場成功,就要有清晰的主題吸引人流。

 近十年,沈永年北望神州,聚焦內地商舖的投資回報,主要原因是人民幣不斷升值,他預期回報就更加可觀。「雖然中國很多地方房價很高,但有些二三線城市的房價還是很低的,原因就是太遠。很多香港人鍾情深圳、珠海、佛山、東莞,因為開車兩三個小時就能到達,但那些地方已沒有太多升值空間。」

 沈永年又分享了在內地投資商舖的心得,「舖位應選擇熱鬧之地,『人氣』最重要,例如中心商業區步行街。在中國內地要找商業區很簡單,因為每一個城市都會有規劃,政府一旦制訂商業區,就一定能有好前景。住宅景觀很重要,如山、河、湖、海等可帶來較好升值空間。當中更偏好一手樓,因為其小區配套齊全,潛力更大。」

個人名片

香港創基地產策劃集團有限公司創辦人兼總經理

深圳市永基行物業顧問有限公司創辦人兼總經理

2008年中國商業地產卓越推動人物

2008年經資本一周策劃大獎

2012年台山市旅遊協會名譽會長

2012年中國十大操盤手大獎

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