|
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
差餉物業估價署公布《香港物業報告2013》，除了回顧2012年物業市場的表現，還預測今、明兩年及預計未來3至4年的一手市場供應。筆者看過報告的網頁版，跟大家分享部分內容。
2012年全年買賣合約登記總數81,333宗，比之前一年下跌4%，報告指這是連續第二年成交跌至不足85,000宗水平。現時全港住宅整體總存量為1,117,900個單位，數字不包括村屋、公私營機構宿舍、酒店及旅舍，當中92.3%為實用面積低於100平方米的單位。去年私人住宅的單位落成量約為10,150個，高於過去5年的平均數字9,854個。預測2013年及2014年新單位的預測落成量分別約為13,551個和15,817個。預計未來3至4年間落成和將發展項目合共為一手市場提供約67,000個單位。雖然未來幾年新增供應，未達到每年2萬個單位，但數據仍顯示政府政策增加住宅供應的趨勢。
上車盤主要來自新界區
報告顯示，今明兩年B類單位(面積40至70平米)均佔該年預測供應量的56%，比較2012年所佔約44%，上升了12百分點，相信這是港府賣地時，引入限量限呎條款的效果，目的就是增加中小型住宅供應。今明兩年B類單位預測落成量分別為7,600及8,901個，落成樓宇集中於新界區，主要為元朗及西貢(包括將軍澳)，共佔86.4%即6,567個，而明年新界區同類單位新供應約67.3%即5,990個，主要來自荃灣、元朗及沙田，至於市區方面，今年新供應較少，而明年回升，較特別的是港島灣仔有1,097個單位預測落成。可以說，今明兩年，上車盤新樓都以新界區為主，供應多了，自然對穩定樓價有幫助。
回顧去年整體樓價及租金表現，實用面積100平方米以下的住宅，樓價去年第四季比一年前上升24%，租金上升11%。100平方米或以上的住宅，樓價去年第四季比一年前上升13%，租金上升4%。這些數字明顯表示，去年較細面積單位，無論在售價或租金的表現，均跑贏較大面積單位。相信這些差異的表現，與港府持續收緊信貸措施，尤其對愈大金額樓按收得愈緊，兼且2010年11月港府推出額外印花稅(SSD)及去年10月底再推加強版SSD及引入15%的買家印花稅(BSD)，之後整體樓市放緩，而豪宅市道相對受影響較大。
加辣招針對細價樓有因
大家都比較關心B類單位，因為這類別是香港核心家庭，普遍居住的私樓範疇，去年樓價升24%，租金升11%，都超乎一般家庭經濟負擔能力在同期的增長幅度，在新增住宅供應未及迅速應市的情況下，這些數字亦為今年初港府再推加強加辣的行政措施，以控制尤其來自投資者這部分需求，提供支持理據。
至於去年非住宅類別物業的表現，寫字樓售價升幅21%，租金升7%；零售業樓宇(商舖)售價升幅38%，租金升13%；分層工廠大廈售價升幅41%，租金升12%。這些非住宅類別物業去年的特殊售價升幅，或源於政府較早期各項壓抑需求措施如SSD，只集中針對住宅，部分市場資金轉移到非住宅類別物業，這些類別物業，除了寫字樓外，未來供應不多，過度集中炒賣不合理，而各類租金增幅過急過大，則影響營商成本，部分轉嫁消費者，這些數據亦解釋了，為何今年初港府推出雙倍印花稅DSD，把適用範圍擴大至包括非住宅物業，兼且把需要繳付印花稅的時間，提前至買賣雙方簽署有約束力的合約時，做法與住宅物業看齊。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
|
